땅지분을 나누는 방법좀 알려주세요 먼저 측량해서 내부를 나눈후에 자식들에게 각각의 위치를 지분으로 주는건가요
땅지분을 나누는 방법좀 알려주세요 먼저 측량해서 내부를 나눈후에 자식들에게 각각의 위치를 지분으로 주는건가요
그러니깐 400평이면 100평씩 분할측량을 해서 각각 1 2 3 이렇게 번호 붙이고 1번은 장남 2번 차남 이런식으로 위치를 정하고
증여세를 납부하는건가요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
질문하신 “땅 지분 나누는 방법”에 대해, 핵심은 "지분으로 나누는 것"과 "실제 위치를 나누는 것"은 다르다는 점입니다.
그리고 말씀하신 방식은 지분 나누기가 아닌 ‘분할(분필)’ 후 증여에 해당합니다.땅을 자식들에게 나누는 두 가지 방식
1. 지분으로 나누는 경우 (공유지분 증여)예: 400평 중 장남 1/4, 차남 1/4, 삼남 1/2 이렇게 지분만 나눔
등기부등본에는 지분 비율만 기록되고, 실제 위치는 알 수 없음
나중에 사용할 때 분쟁 가능성 큼 (누가 어디를 쓸지 불명확)
세금: 지분만큼 증여세 납부, 분할측량은 하지 않음
>> 지분만 나눈다고 해서 땅을 물리적으로 나눠 쓰는 건 아닙니다.
2. 토지를 실제로 나누는 경우 (분필 + 증여)먼저 토지 분할(분필)을 통해 땅을 법적으로 별개의 필지로 나눕니다.
예: 400평 → 100평씩 4개 필지 (A, B, C, D)
측량하고 구청에 분할 신청 → 토지대장, 지적도에 각각의 필지로 등록
이후 각각의 필지를 자식에게 증여하고, 등기 이전 + 증여세 납부
A필지 → 장남
B필지 → 차남
이런 식으로 위치도 명확하고 법적으로도 별도 소유가 됩니다
>> 이 방식이 자식 간 분쟁이 없고 명확하게 재산을 나누는 데 가장 일반적이며 선호되는 방식입니다.
실제 진행 절차 요약
1. 토지 현황 조사위치, 용도지역, 도로 접함 여부 등 확인
분할이 가능한 땅인지 먼저 판단 (도시계획법, 건축법 영향 있음)
지적측량 전문 업체에 의뢰
400평 → 100평씩 나누고 각각 위치와 필지번호를 새로 설정
구청(시청)에 토지분할 허가 신청 → 승인되면 각각의 필지로 등기 가능
각 자녀에게 분할된 필지를 증여
법무사 통해 등기이전
증여세는 자녀가 신고 + 납부
증여세는 어떻게 되나요?
증여재산가액 = 각 자녀가 받은 땅의 시가 (공시지가 X, 감정평가 또는 인근 시세 기준)
증여세는 10년간 증여받은 누적금액 기준으로 부과
직계존비속 증여공제:
자녀 1인당 5천만 원 공제 (미성년자 2천만 원)
예: 자녀가 1억 원 상당 토지 1필지를 증여받으면 → 1억 - 5천만 원 = 5천만 원에 대해 증여세 계산
주의할 점
분할이 불가능한 토지(예: 도로 접하지 않음)는 개별 필지로 나눌 수 없습니다.
편법적인 명의신탁, 차명 증여 등으로 의심받지 않게 꼭 정상적인 절차로 증여세 신고 + 등기를 하셔야 합니다.
대략적인 내용에 대해서만 참고해 주시기 바라며 실제 진행 전에는 세무사 등을 통해서 보다 구체적인 내용을 확인 하시기 바랍니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
말씀하신 내용은 토지를 실제로 분할(분필)해서 자식들에게 위치까지 명확히 나누어 증여하는 경우에 해당합니다
먼저 결정해야 할 것은 실제 분할(분필)을 할 것인지, 아니면 지분만 나눌 것인지입니다.
지분 증여: 전체 토지의 특정 지분(예: 1/4)을 자식에게 증여. 위치는 지정되지 않습니다
실제 분할(분필): 측량 후 400평을 100평씩 나누어 위치까지 정해 각 자식에게 소유권 이전을 합니다
대부분 실질적으로 쓰려면 분필을 해야 합니다
땅지분을 나누는 방법좀 알려주세요 먼저 측량해서 내부를 나눈후에 자식들에게 각각의 위치를 지분으로 주는건가요
==> 지분권자들간 협의에 따라 진행 가능합니다. 통상 도로 접하는 부분을 고려하여 분할측량을 하거나 아니면 지분별로 공동명의로 하는 경우도 있습니다. 분할시에는 분할측량을 해야 합니다.
그러니깐 400평이면 100평씩 분할측량을 해서 각각 1 2 3 이렇게 번호 붙이고 1번은 장남 2번 차남 이런식으로 위치를 정하고
증여세를 납부하는건가요
==> 증여세는 양도가격이 5,000만원(성인기준)이상이 되는 경우 증여세 부과대상입니다. 분할방법은 상호 협의후 결정해야 하는 사항입니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
일반적으로 자녀들에게 지분으로 나누어줄 때는 공동명의로 증여를 하시면 되고 별도의 위치 지정이 필요하지는 않습니다. 이때 수증자에게는 증여세가 과세되며, 자녀인 경우에는 5천만원 (미성년자 2천만원)까지 공제가 될 수 있습니다. 하지만 직접적으로 토지를 지정하여 증여하고 싶으시다면 토지를 어떤 기준으로 분할 할지 정하여 측량하고 지적공부 정정 신청을 하여 토지분할 등기를 하셔야 합니다. 각각의 토지를 사용하려면 도로도 고려되어야 하는 등 법률적인 절차가 복잡하고 세금이 발생할 수 있으므로 전문가와 상의가 필요할 것입니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
토지의 경우 분필을 하게 될 경우 즉 필지를 쪼갤 경우는 해당 지역에 따라서 최소한으로 분필할 수 있는 면적이 되어야 분필이 가능하고 통상적으로 자식에게 토지를 증여를 하게 될 경우 토지 면적이 아주 크다면 측량을 통해서 해당지역 최소면적이상으로 분필을 해서 나누어 줘도 되지만 통상적으로는 지분으로 증여를 많이 합니다. 즉 한 필지는 그대로 있고 그 한필지를 4명일 경우 1/4 씩 지분을 나누어 가지는 방식으로 증여나 상속을 하게 됩니다.
감사합니다.