상가를 임차하여 가게을 운영하고 있는 자영업자입니다

Question

안녕하세요, 제가 현재 상가를 임차 중에있고, 계약기간은 일년정도 남아있습니다, 현 임대차계약서 상의 임차인만 교체하여야하는 상황에 처해, 해외 거주중인 임대인에게 임차인만 변경하여 임대차계약서를 다시 작성해주길 부탁드렸습니다,

그런데 임대인 측에서는 임차인 변경 시는 새로운 계약이 된다며, 월세를 높이는 조건에 계약서를 갱신해준다고 합니다.

이처럼 임차인만 변경을 요하는 경우인데, 완전히 새로운 계약이 되는게 타당한 내용인지? 궁금합니다

긴 질문 읽어주셔서 감사합니다!!!

Answer 1

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다.

안녕하세요, 제가 현재 상가를 임차 중에있고, 계약기간은 일년정도 남아있습니다, 현 임대차계약서 상의 임차인만 교체하여야하는 상황에 처해, 해외 거주중인 임대인에게 임차인만 변경하여 임대차계약서를 다시 작성해주길 부탁드렸습니다,

그런데 임대인 측에서는 임차인 변경 시는 새로운 계약이 된다며, 월세를 높이는 조건에 계약서를 갱신해준다고 합니다.

이처럼 임차인만 변경을 요하는 경우인데, 완전히 새로운 계약이 되는게 타당한 내용인지? 궁금합니다

==> 임차인이 변경하는 계약인 경우 임대인은 기존 보증금 또는 월세 인상율에 제한을 받지 않습니다. 신규 게약으로 봐야 하기 때문입니다.

Answer 2

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

중간에 나가시는경우 새로운임차인이 들어오면 새로운 계약으로 봅니다

임대인 입장에서는 월세를 올려서 내놓을려고 합니다

만약 계약하실분이 있으면 임대인과 협의를 잘해서 월세 조절을 부탁해보시기 바랍니다

만약 본인이 운영을 계속하면서 계약서 명의만 바꾸자는 것이면 임대인께 상황 설명을 잘해서 협의를 해보시기 바랍니다

Answer 3

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

네, 원칙상 임대인 주장이 맞습니다. 본인이 다른 임차인을 구해 해당 임대차를 넘기는 것이지만, 임대인은 새로운 임차인과 계약을 체결하는 것이기에 위와 같은 주장을 할수있고, 현재 상황상 질문자님은 현 계약의 중도해지로 요구한 것과 같습니다. 이럴 경우 임대인이 거절한다면 사실상 중도해지는 불가하기 때문에 임대인 요구에 응하시거나,협의를 통해 적절한 수준으로 협의하셔야 합니다.

답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

Answer 4

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.

임대인이 변경되는 경우, 기존 임차인의 지위는 그대로 유지됩니다. 주택임대차보호법에 따라 새로운 임대인이 승계하게 되기 때문입니다. 이는 확정일자와 전입신고의 요건을 충족해야 합니다. 새로운 임대인분에게 계약이 승계되면 임차 보증금은 임대차 계약이 종료될 때 새로운 임대인에게 반환됩니다.

따라서, 임차인만 변경하는 경우에는 기존 계약서를 그대로 유지하고 새로운 임차인의 정보를 추가하여 확인하시면 됩니다. 새로운 계약서를 작성할 필요는 없습니다. 확정일자도 이미 승계되었기 때문에 그대로 유지하시면 됩니다. 다만, 증액이 필요한 경우에는 해당 부분에 대해서만 새로운 계약서를 작성하시면 됩니다.