제 경우 재계약인지 혹은 계약갱신청구권을 행사한 것인지

Question

안녕하세요. 제가 현재 계약갱신청구권이 남아있는지 혹은 소진된 것인지 궁금하여 문의드립니다.

상황:
지난번 계약 만료 3개월 전에 집주인이 다음 계약시 월세를 크게 높이려고 하자, 제가 계약 갱신 청구권을 사용한다면 최대 5% 까지만 높일 수 있다고 주장하였습니다. 그리고 집주인에게 월세를 일부 높이는 방법과 전세금을 5% 높이는 방법을 제안해드렸고, 전세금을 5% 높이는 방향으로 합의하였습니다.

그리고 부동산에 들려 계약서를 작성하였는데, 이때 계약서에 '합의에 의한 재계약'이라고 명시하였습니다. (계약갱신청구권 행사라고는 명시하지 않음)

다음 번 계약 만료가 다가올 때 집주인은 아마 제가 계약 갱신 청구권을 사용했다고 생각하고 계실 것 같습니다. 다만 이에 대한 카톡, 문자, 계약서 상에서의 근거는 구체적으로 남아있진 않은 상황이고요.

이 상황에서 제가 계약 갱신 청구권은 이미 사용한 것으로 보는지 혹은 이전 계약은 재계약으로 인식되어 계약 갱신 청구권이 남아 있는 것으로 보는지 궁금하여 문의드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

질문의 내용만 보면 이전 계약에서 임대인의 인상요구에 질문자님이 갱신청구권 사용시 5%이내로 제한하는 부분을 주장하였고 그 결과 임대인이 5%이내 인상으로 조정이 되었다면 사용을 한것으로 볼수 있습니다. 그런데 원칙상 갱신청구권의 사용은 단순히 5%이내인상만으로 사용한것으로 보지 않고 반드시 임차인 사용의사의 표시가 있거나 계약서상 특약에 사용이 기재된 경우에 사용한 것으로 보게 되는데, 만약 재계역시 임대인이 알아서 5%이내 인상만을 주장하고 이에 동의한 경우에는 갱신청구권 사용으로 보지 않지만, 질문의 경우는 임대인이 이미 초과되는 인상을 요구하였고 질문자님 갱신청구권을 통한 5%이내 제한의사를 밝힌 것으로 보이기 때문입니다.

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

계약갱신청구권 사용 유무에 대한 가장 확실한 방법이 계약서 상 특약으로 표기를 하는 것이고, 문자나 카톡등이 남겨져 있을 경우 행사를 했다고 볼 수 있으나 위의 글로 보아 그러한 표기 및 증거는 없지만 임대인과 협의 과정에서 계약갱신청구권을 행사를 하게 되면 임대료 최대 5% 인상할 수 있다는 협의를 하신 걸로 보이기 때문에 임대인 입장에서는 당연히 계약갱신청구권을 행사를 해서 5% 상한을 해줬다고 생각을 할 수 있습니다.

만일 일반 재계약일 경우 임대인은 5% 이상 하였을 수도 있기 때문에 향후 재계약시 다툼의 여지가 있으므로 지금이라도 바로 잡고 가시는것이 어떻까 사료됩니다. 계약갱신청구권의 경우 임차인이 중도해지 시에는 3개월전에 통보 후 중도해지가 가능한 부분이 있고 재계약일 경우 계약기간을 다 지켜야 하는 단점도 있을 수 있습니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

질문자님은 계약갱신청구권을 행사한 적이 없고,

지난 계약은 합의 재계약이므로

갱신청구권은 아직 남아 있을 가능성이 높습니다

5% 인상 규정은 임대인·임차인 간 협의 시에도 참고할 수 있는 수치일 뿐,그 자체가 갱신청구권 행사로 인정되는 것은 아닙니다

그런부분을 참고하시기 바랍니다

Answer 4

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

계약은 문자뿐 아니라 구두에 의한 계약도 유효하므로 계약갱신청구권을 사용하여 5%내에서 보증금 및 월세를 높이는데 합의하신 경우라면 계약갱신청구권을 사용한 것으로 인정될 수 있습니다.

Answer 5

그리고 부동산에 들려 계약서를 작성하였는데, 이때 계약서에 '합의에 의한 재계약'이라고 명시하였습니다. (계약갱신청구권 행사라고는 명시하지 않음)

다음 번 계약 만료가 다가올 때 집주인은 아마 제가 계약 갱신 청구권을 사용했다고 생각하고 계실 것 같습니다. 다만 이에 대한 카톡, 문자, 계약서 상에서의 근거는 구체적으로 남아있진 않은 상황이고요.

이 상황에서 제가 계약 갱신 청구권은 이미 사용한 것으로 보는지 혹은 이전 계약은 재계약으로 인식되어 계약 갱신 청구권이 남아 있는 것으로 보는지 궁금하여 문의드립니다.

==> 현재 상황 만을 고려할 때 질문자님께서 계약갱신 청구권 행사 가능합니다. 기타 사항은 임대인과 협의후 해결하심이 적절해 보입니다.

Answer 6

안녕하세요. 공인중개사입니다.

계약서에 합의에 의한 재계약으로 명시되어 있고 갱신 청구권 행사 의사표시가 문서, 카톡 등으로 남아 있지 않다면 법적으로는 계약 갱신 청구권을 사용한 것으로 보기 어렵습니다.

Answer 7

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

지금 상황만 놓고 보면 갱신청구권을 이미 썼다고 단정되지는 않고 지난 번은 합의 재계약이고 법정 1회 갱신청구권은 아직 남아 있는 듯 보입니다.

감사합니다.