명도소송 진행시 승소 가능성 높은지 확인 부탁드립니다.

Question

안녕하세요, 임대인입니다. 이전에 비슷한 내용으로 질문하기를 올린 적 있었는데, 더욱 정확하게 명도 소송 이길 확률을 알고 싶어 자세하게 정리했습니다. 아래 타임라인을 읽어보신 후 명도소송을 어떻게 진행해야하는지, 변호인이 아니라 법무사에 맡겨도 괜찮은지 확인해주시면 감사드리겠습니다.

1. 임차인이 2기 차임을 6개월 간 연체한 이력 보유, 임대차 계약이 끝나기 2개월 전에 돌려 받음.

2. 과거 연체 이력과 차임(선불)날짜를 최대 15일 이상 지나서 지급한 이력이 다수

3. 1번과 2번을 근거로 임차인에게 주택임대차보호법상 계약갱신요구권을 전화로 거절 통보(임차 갱신 거절 통보 가능 기한 2일 전에 통보)

4. 대화가 안 통할 것 같아서 내용증명 전송했으나, 수령하지 않아 반송됨. - 반송된 내용증명 그대로 보유

5. 상대측 법무사 통해 내용증명 보내짐

내용증명 내용

-과거 2기의 차임액에 해당하는 금액을 연체한 사실이 존재면 연체가 해소되었더라도 계약갱신요구권을 거절할 수 있다라는 내용이 확립된 법리로 보기 어렵다는 반박

-갱신 거절 통보 및 계약 종료 주장에 동의 x

-임차인은 임대차 계약상 의무를 성실히 이행할 것, 차임 및 관리비 등 지속적으로 정상 납부할 것

6. 위의 대화 과정에서 임차인이 10월까지 시간을 주면 그때 돼서 나가겠다고 했던 점이 기억나 임대인 측이 명도 기간을 7개월 유예해주고, 제소전 화해조서 작성을 조건으로 합의 시도 (임대차 계약 갱신이 아님)

7. 차임 정상 납부하겠다는 내용증명상 약속과 다르게 그 다음달 차임 15일 뒤 납부하며 고의적인 연락 두절 등 적극적인 신뢰 회복을 위한 노력이 느껴지지 않음. 임대인은 원만한 합의를 위해 임차인과 통화와 문자 수차례 시도했으나 문자만 읽고 아무런 협조가 되지 않아 진전이 없는 바, 정해진 기한 내 회신이 없을 경우 명도 유예 합의 해제 통보 내용증명 전송

현재까지의 내용입니다.

Answer 1

안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다. 임차인과의 지속적인 갈등으로 마음 고생이 많으셨을 의뢰인의 상황을 충분히 이해합니다.

1. 명도소송 승소 가능성 확인

주택임대차보호법상 2기의 차임액 연체 사실이 있다면 계약갱신요구권 거절이 가능합니다. 대법원 판례 또한 연체 이력이 존재한다면 갱신 거절 사유에 해당한다고 보기에 승소 가능성은 높은 것으로 보입니다. 다만, 연체 시점과 갱신요구권 행사 기간의 법리적 해석이 중요합니다.

2. 변호사가 아닌 법무사 위임 가능 여부

법무사는 서류 작성 대행은 가능하지만, 소송 대리권이 없습니다. 상대방이 법무사를 통해 대응하고 있고, 향후 소송 과정에서 다툼이 예상되므로 변호사를 선임하여 대응하는 것이 실무적으로 안전할 것으로 보입니다.

대응책 수립

첫째, 점유이전금지가처분을 우선 신청하여 임차인이 명의를 변경하는 것을 방지해야 합니다. 둘째, 명도소송 제기와 함께 차임 연체에 따른 계약해지 통고를 다시 명확히 하시기 바랍니다. 셋째, 합의 유예 시 제소전 화해조서 작성을 강력히 요구하되, 불응 시 즉시 강제집행 절차를 밟아야 합니다. 반송된 내용증명은 공시송달을 통해 소송에서 효력을 발생시킬 수 있습니다.

감사합니다.