전세 계약과 잔금결재 도중에 집주인이 대출을 할시 주의사항은?

Question

처음으로 전세 계약을 하는데 무엇을 주의해야하나요?

등기부등본에는 집주인이 대출 받은 것이 없어서 전세 계약을 할려고 하는데...

계약후 최종 잔금결재 중간에 집주인이 대출이 생기면 누가 우선인가요?

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 설민호 변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

보증금의 보호를 받기 위해 질문자는 주택임대차보호법상 "대항력"을 반드시 취득하여야 합니다.

“대항력”이란 임차인이 제3자, 즉 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다(「주택임대차보호법」 제3조제1항).

임대차는 그 등기가 없더라도, 임차인이 ① 주택의 인도와 ② 주민등록을 마친 때에는 "그 다음 날"부터 대항력이 생깁니다(「주택임대차보호법」 제3조제1항).

이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봅니다(「주택임대차보호법」 제3조제1항).

여기서 주의할 것은 대항력은 전입신고를 한 다음날부터 효력이 생기는 것이어서, 전입신고 당일에 집주인이 저당권을 설정하는 경우 우선순위가 뒤로 밀릴 수 있습니다.

따라서 이 부분에 대해 집주인과 명확하게 짚고 넘어가시고 임대차계약서에도 해당내용을 명시해두시는게 좋습니다.

도움이 되길 바랍니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 한경태변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

걱정하고 있는 부분은 계약서에 해당 조항을 넣으시고, 잔금 지급전에 최종 확인 후에 잔금을 지급하면 어느정도 막을 수 있다고 보입니다. 만일 질문하신 것과 같은 상황이 발생한다면 선순위 근저당이 앞선 순위가 될 수 있습니다. 다만 질문자님의 보증금 중 소액임차인 최우선변제 보증금에 해당하는 금액만큼은 최우선 보전될 여지가 있습니다.

이상, 답변드립니다.

Answer 3

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 김성훈변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

아래 내용은 답변내용에 기초하여 작성된 것으로, 구체적인 사정에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

질문자님은 임차인으로 전입신고 및 확정일자까지 받아야 다른 저당권자 들보다 우선하게 됩니다. 따라서 계약후 최종 잔금결재 중간에 집주인이 대출이 생기면 대출채권자가 우선하게 됩니다.