전세 계약하고 잔금치기전에 집주인이 대출을 받으면 어떻게하나요?
전세계약하고 계약서 작성하고 잔금치기전인데요. 계약할때에는 당연히 집에 대출이 없었는데 잔금치기전에 집주인이 대출을 받으면 어떻게 하나요? 1순위가 안되나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
전입신고하고 확정일자받기전에 대출을 받아버리면 2순위로 밀려납니다
그래서 요즘은 계약서에 잔금익일까지 대출 받지 않는다는 조항을 특약에 넣기도 합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
그럴 가능성은 매우 낮지만 일이 벌어진다면 당연히 근저당보다 후순위가 됩니다. 보통 계약서 작성시 전입신고익일까지 다른 물권등에 등기를 하지 않는다는 특약을 넣어 작성하기 때문에 해당문제가 일어날 경우 계약해지등을 하게 되지만, 특약상 해당 내용이 없다면 사실상 대응하기 어려울수 있습니다. 다만 보통 중개사를 통한 계약이였다면 해당특약이 명시되어 있는게 일반적이기에 계약서를 한번 확인해 보시기 바랍니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.
전입하기전 임차인의 확정 일자와 전입 신고 안되어 아직 대항력과 우선변제 선순위가 확정되지 않은 상태에서 직전 등기에 저당권이 먼저 들어오면 그 뒤로 순위가 밀리게 됩니다.대출없는 등기를 신뢰하고 계약한 임차인을 기만하는 행위로 발생해서는 안되는 일입니다.
계약 당시 이 부분을 정확하게 짚어 만일에 대비하기 위해 아래와 같은 특약사항을 많이 사용합니다.
- 주택을 인도받은 임차인은 _______년 ____월 ____일까지 주민등록(전입신고)과 주택임대차계약서상 확정일자를 받기로 하고, 임대인은 위 약정일자의 다음날까지 임차주택에 저당권 등 담보권을 설정할 수 없다.
- 임대인이 위 특약에 위반하여 임차주택에 저당권 등 담보권을 설정한 경우에는 임차인은 임대차계약을 해제 또는 해지할 수 있다. 이 경우 임대인은 임차인에게 위 특약 위반으로 인한 손해를 배상하여야 한다.
이상 참고가 되셨기를 바랍니다안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.
당연히 1순위는 안됩니다.
그래서 최근에는 잔금 +1일까지 새로운 근저당을 안받는 특약을 꼭 넣는 추세입니다.
답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다!
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
우선변제권(대항력+확정일자)이 발생하기 전에 임대인이 근저당권설정(대출)을 한다면 임차인이 근저당권설정보다 후순위가 됩니다. 그래서 계약서 특약사항에 임차인이 대항력과 우선변제권을 갖추기 전에 등기부상 임차인이 권리순위에 불리하게 만들 경우 계약취소 및 임대인은 계약금과 지불한 금액 모두 반환한다라는 문구를 작성하면 됩니다.
안녕하세요.
계약서 작성하실때 특약사항에 본임차인을 1순위 및 단독순위로 한다. 계약이후 계약기간만료시까지 근저당설정 압류 가압류 가등기 등 등기상 임차인에게 불리한 어떤사항도 발생하지 않기로한다(후순위 포함)고 특약에 명시하십시요.
그리고 가능한 여건이시면 계약서 작성후 바로 전입신고 확정일자 임대차신고 하시는 것도 추천드립니다.
또 계약하시기전 현 전세금이 매매가에 육박하거나 넘는지도 꼭체크하시고, 임대인이 국세나 지방세등 세금미납없는지도 체크하셔서 안전한 거래하시길 바랍니다.
안녕하세요. 고나연 공인중개사입니다.
네 1순위가 안됩니다.
그래서 계약서 작성할때 "임차인이 방해받을만한 권리제한사항을 두지않기로 한다."
라는 특약을 걸구요. 계약서 작성후, 바로 확정일자를 받아야 합니다.
잔금일에 권리변동사항이 없는지 다시 한번 등기부등본확인하여
잔금을 처리합니다. 만약 잔금일전에 대출을 받았다면 근저당권을 설정중이라면,
등기부등본에 "신청사건 처리중" 라고 뜹니다 잔금지급을 중단해야합니다.
안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.
1순위는 안됩니다. 잔금을 하시고 전입신고를 하시고 확정일자를 받고 집에 거주를 하셔야 대항력이 생기는데
그 이전에 대출을 받았기때문에 1순위가 아닌 2순위가 되십니다.
아마 임대차계약서 작성시에 이것에 대한 특약사항이 있었을텐데 없으셨을까요?
있으셨다면 계약위반으로 계약을 파기 가능하십니다.
안녕하세요. 박병윤 공인중개사입니다.
잔금치기전에 집주인이 근저장설정하면 채권순위가 달라집니다.
잔금치기전 등기부등본 필히 확인하시기를 권유드립니다.
잘발생되지 않는사고이지만 간혹 발생됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
네 그렇습니다. 대출이 1순위가 되고 질문자님께서 2순위가 됩니다.
계약당시 권리변동이 생기면 계약을 해제할수있다라는 특약은 반듯이 작성하여야 하고 그이유로 계약을 해제 하여야 합니다.