근저당말소 조건 전세계약 관련 전세대출 및 보증보험가입 문의

Question

시세 1억 6천

전세금 1억

근저당 약 9600만원 (거의 다 상환하고 약 천만원정도남은 상태)

이번에 아파트 전세계약을 하게 되었는데요

등기부등본상 해당 근저당 외에는 과거내역에도 경매나 압류 등 이력 없고

그외 임차권등기내역, 소유권침해내역, 신탁등기나 전세권설정, 국세나 지방세체납내역 등은 없는것 확인했습니다

해당 근저당은 잔금일이 아니라 잔금일보다 약 3주전 말소하는 조건으로 계약을 했는데요

해당 조건 특약사항에 들어가있다면 일반적으로 전세대출이나, 말소 후 전세반환보증보험 가입에 문제 없을까요?

Answer 1

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 잔금일자 전에 선순위 근저당권 말소가 되게 되면 전세 세입자가 선순위가 되게 됩니다.

또한 확정일자 + 전입신고를 하게 되면 우선변제권 및 대항력을 갖추게 되어 안전하게 보증금 방어가 가능할 것으로 사료되고 시세 대비 전세보증금이 과하지 않다고 보증기관에서 심사 승인이 날 경우 보증보험 가입도 가능할 것으로 사료됩니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

은행은 대출 실행일(=잔금일)에 근저당이 완전히 말소되어 있어야 합니다

특약에 말소한다라고 적혀 있는 것만으로는 부족하고 실제로 말소 접수 및 등기 완료가 확인되어야 합니다

잔금일 전에 근저당 말소 완료되면 대출 문제 없고

한도가 되면 전세보증보험도 가입이 됩니다

부동산에 그런 부분을 꼭 확인하시기 바랍니다

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

네 답변드리겠습니다.

시세 1.6억 원 아파트에 전세금 1억 원 근저당 잔여 약 1천만 원 상황에서 말소 조건 특약을 기재하시면 문제 없다고 생각합니다.

등기부등본이 깨끗하고 잔금 3주 전 말소라면 전세대출과 보증보험 가입에 큰 문제 없습니다.

감사합니다.

Answer 4

등기부등본상 해당 근저당 외에는 과거내역에도 경매나 압류 등 이력 없고

그외 임차권등기내역, 소유권침해내역, 신탁등기나 전세권설정, 국세나 지방세체납내역 등은 없는것 확인했습니다

해당 근저당은 잔금일이 아니라 잔금일보다 약 3주전 말소하는 조건으로 계약을 했는데요

해당 조건 특약사항에 들어가있다면 일반적으로 전세대출이나, 말소 후 전세반환보증보험 가입에 문제 없을까요?

===> 기존 근저당이 말소되지 않는 한 보증보험 가입이나 전세대출이 불가합니다. 이를 위해서는 기존 근저당부터 말소하심이 우선입니다.

Answer 5

안녕하세요. 공인중개사입니다.

시세 1.6억에 전세 1억이면 LTV 기준상 구조는 안전 범위에 가깝고, 잔금 3주 전 근저당 말소가 실제 등기 완료되면 전세대출 실행에는 일반적으로 문제 없습니다. 근저당 말소가 특약에 명시돼 있어도 등기상 말소가 확인돼야 대출과 보증보험 심사가 통과됩니다.

보증보험은 말소 후 선순위 채권이 없어야 하고 전세가율이 80~90% 기준 이내여야 합니다.