안녕하세요. 전수진 공인중개사입니다.
담보물권이 설정된 날짜에 따라서 변제받을수 있는 금액이 달라집니다.
등기부등본을 열람하셔서 가장 선순위에 있는 담보물권을 확인하셔야 합니다.
소액임차인이 최우선변제를 받으시려면 보증금이 소액임차인의 범위에 들어가고 경매신청등기전까지 대항요건은 주택의 인도와 전입신고가 되있어야 합니다. 또 배당요구를 하거나 우선권행사의 신고가 있어야 합니다.
선순위나 후순위 관계없이 요건만 맞추면 무조건 최우선변제를 받으실수 있습니다.
최우선변제금은 주택및 대지가액을 포함하여 2분의 1을 넘을수는 없습니다.
1984년부터 2023년2월14일까지 총 12번에 거쳐 최우선변제금액이 변경되었습니다.
만약에 근저당날짜가 2016.3.31~2018.9.17안에 해당되있으면 서울시 기준 1억이하 세입자는 3,400만원까지 최우선변제 받을수 있습니다.
근저당날짜가 2018.9.18~2121.5.10이고 서울시기준 1억1000만원이하 세입자는 3,700만원까지 최우선변제 받을수 있습니다.
만약 내가 살고있는 다가구 원룸이 4억에 낙찰되었으면 그 2분의1인 2억까지 최우선 변제가 됩니다.
그런데 임차인이 5명이면, 임차인5명이 2억에서 최우선변제금을 나누어야 합니다.
최우선변제금이 내 전세금 모두를 보호해주는게 아니므로 전세보증보험제도를 이용하던지,
현재 대출과 전세금 모두를 합해도 집시세의 80%이내인집등 까다로운 조건에 의해서 전세를 구해야 할것입니다.
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