이사갈 집의 보증금과 최우선변제 관련

Question

현재 월세를 알아보고 있습니다. 조건은 경기권 월세이고, 보증금은 2000만원입니다.

이 경우, 아래 사항들이 궁금합니다. 답변주시면 감사하겠습니다!

1. 2000만원의 보증금은 최우선변제금액 안으로 들어오므로 행여 융자있는 집이라 하더라도 안심해도 되는 걸까요? (전입신고, 확정일자를 잘 받았다는 가정하에)

2. 1번이 맞다면, 보증보험은 굳이 가입할 필요가 없을까요?

3. 이전 전세집 정리와 타이밍이 맞지 않아서, 아마도 월세 전입신고를 이사이후 +7일 ~ 14일정도에 진행 할 것 같습니다. 이 기간내에 해당 월세집의 등기변동이 없다고 가정한다면, 전입신고가 늦는것은 큰 리스크가 없을까요? (특약으로 약 한달동안은 등기부등본 변동 없게 한다고 걸어놓을 예정)

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

1. 무조건 안심할수는 없습니다. 소액임차인 기준에 해당이 되어도 최우선변제금액의 경우 선순위 물권이 설정된 시점의 최우선 변제금을 적용하기 때문에 현시점보다는 낮게 최우선 변제금이 정해질수 있고, 건물유형에 따라 다가구등에서는 질문자님과 더불어 소액임차인 최우선변제가 함꼐 진행되기 때문에 전액배당이 어려워질수 있고, 임대인이 법인인 경우 임금채권등으로 인해 최우선 변제로써 전액배당이 어려워질수 있습니다, 그리고 경매낙찰가에 따라서 최대 1/2까지만 최우션 변제가 되기에 100% 확정적으로 안전하다라고는 말하기는 어렵습니다.

2, 보증보험의 경우는 5000만원이하 잘 가입을 하지 않지만, 필요여부는 해당 주택의 권리관계을 통해 분석후 결정하시는게 맞을듯 보입니다.

3. 아무일도 일어나지 않으면 관계없으나, 그사이 다른 물권이 설정되는 경우에는 권리상 순위가 밀릴수는 있습니다. 앞에서 말한 것처럼 혹시라도 다가구와 같은 경우 다른 세대가 이사후 먼저전입신고를 하면 그만큼 순위는 밀린다고 볼수 있기 떄문입니다. 다만 공동주택이나 다세대처럼 호수별 가구라면 특약을 통해 어느정도 방어는 가능할수 있습니다.

Answer 2

1. 2000만원의 보증금은 최우선변제금액 안으로 들어오므로 행여 융자있는 집이라 하더라도 안심해도 되는 걸까요? (전입신고, 확정일자를 잘 받았다는 가정하에)

==> 네 금액 만을 고려할 때 가능합니다. 그러나 이러한 경우 선순위 근저당일자, 지역별, 최우선 변제금액 대상 임차인의 수에 따라 결정되는 만큼 사전에 충분한 확인이 필요합니다.

2. 1번이 맞다면, 보증보험은 굳이 가입할 필요가 없을까요?

==> 가입할 필요가 없습니다.

3. 이전 전세집 정리와 타이밍이 맞지 않아서, 아마도 월세 전입신고를 이사이후 +7일 ~ 14일정도에 진행 할 것 같습니다. 이 기간내에 해당 월세집의 등기변동이 없다고 가정한다면, 전입신고가 늦는것은 큰 리스크가 없을까요? (특약으로 약 한달동안은 등기부등본 변동 없게 한다고 걸어놓을 예정)

==> 큰 문제가 없는 사항입니다. 전입신고는 경매개시 결정등기 이전에 신고를 하시면 최우선 변제대상자에 포함됩니다

Answer 3

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

최우선변제금액이 보장된다고 해도 실제 전세사기 등에 연루가 되면 보증금을 받는데까지 시간이 많이 소요될 수 있고 여러가지로 번거로운 일이 생길 수 있으므로 전세보증보험에 가입하시는 것이 바람직합니다. 전입신고가 늦어진다면 계약서 특약난에 "현재의 등기부등본 상태를 전입신고 익일까지 유지하고 이를 위반하는 경우 납입한 금액을 조건없이 반환한다" 등의 문구를 적어놓으시면 됩니다. 전입신고를 하면 익일 오전 0시가 되어야 대항력이 발휘되고 대항력이 있어야 확정일자도 비로소 효력이 발휘되기 시작합니다.

Answer 4

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

1. 소액임차인 최우선변제에 해당이 되기 위해서는 선순위 근저당권 설정일자 기준 소액보증금이하이고 해당 시점 최우선변제금액한도내에서 최우선변제가 되기 때문에 해당 선순위 근정당권 설정일자기준으로 최우선변제금액을 살펴보시길 바랍니다.

2. 최우선변제에 해당이 될 경우 굳이 보증보험 가입은 할 필요는 없다고 사료됩니다.

3. 네 맞습니다. 전입신고이전에 특약사항으로 권리 변동에 대한 사항을 기재하시면 되고 하루라도 빨리 전입신고를 하시는게 좋다고 사료됩니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

2천만 원 보증금은 수도권 기준 최우선 변제 금액 내로 일반적으로 보호받을 수 있습니다.

보증보험은 보증금 보호를 위한 추가 안전망으로 권장드립니다.

전입신고는 늦어도 법적 보호 영향 최소화를 위해 빠르게 신고하시길 바랍니다.

Answer 6

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

,보증금 2,000만 원은 경기권에서는 거의 전액 최우선변제금에 해당되므로 상대적으로 안전합니다

,하지만 보증보험은 보험료 대비 안정성을 살펴 여전히 추천합니다

경매 여부와 상관없이 바로 보상받을 수 있는 장점 이 있습니다

,전입신고는 7~14일 지연은 등기 변동 없으면 사실상 안전합니다

특약으로 계약 후 1개월간 등기부 변동이 있을 시 계약 무효 및 전액 환급이라는 특약을 기재하시기 바랍니다