재개발로 인한 세입자와의 마찰 어떻게 해결 해야할까요??

Question

부모님께서 단독주택이 있습니다.
저희 2층 주택은 이사준비중입니다.
1층 상가2개(각20평 정도)
2층 단독주탁
18년도 5월달쯤 재건축이 아니 재개발 계약서를 썼고
지금은 매매금의 90프로 받고 양도이전을 한 상태입니다.
그런데 뜸금없이 1층 세입자 한곳에서
-2011년 10월15일,보증금1000만원에 월 30만원에
계약.칼국수집입다~^^첨엔 사이가 좋았는데 저희 어
머니께서 너무 너무알뜰한분이라 여러 사건으로인해
사이가 좋지 않음
그이후론 별도 계약서 날인은 없었고 묵시적으로
장사를 쭉 했습니다.~~-

권리금,이사비용,다른가게 알아볼 동안 장사 못한보상분
등 보증금1000 별도로 3000 만원을 달라고..주기전까진 못나간다고 하네요..
부모님께서 작년 7월달쯤 집 팔았으니 다른가게 알아보라고 했다던데 자기들은 요 몇일전에 얘기했다면서
오히려 성질도 내고..

잔금및 이사비용등 1억4천정도 남았는데...명의는 벌써 넘어간 상태고
시행사측(조합 아님)은 4월달안으로 나가라하고
시행사와 저희 매매계약서 보면 요구하는 날짜에 집을 비워주지 않으면 사업지연으로 인한 피해보상문구도 있고...
시행사에 문의 할려해도 자기들은 사업착공이 최우선이니 무조건 세입자 달라는대로 합의 볼 것이고...그러면잔금에서 공제하고 줄것같고

밤에 잠이 안옵니다.법률사무소.변호사 전부 한단계 거처서 전화를 하니 답변도 가지가지 오락가락하고
정말 세입자가 달라는대로 줘야 되는겁니까?
제발 도움 부탁드립니다.

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 홍성호법무팀장입니다.

문의 주신 내용에 대하여 하기와 같이 답변 드립니다.

이 사안에 대해서 의견이 분분한 이유는 아직 판례가 없고 법이 명확하지 않기 때문입니다.

1. 재개발로인해 계약갱신거절하는것은 적법해보입니다.

2. 해지통보시점이 우리는 작년이라하고 세입자는 며칠전이라했는데 내용증명을 안보냈으면 부모님책임입니다.

   지금에라도 계약기간 만료 6개월전에서 1개월전까지 계약갱신거절 통지를 내용증명으로 하세요

3. 권리금 배상요구도 배상해줄 필요는 없는듯 합니다.

   그렇게 보는 근거는 상가임대차보호법

제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2018. 10. 16.> 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다. 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우 3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우 ③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다. ④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다. ⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다. [본조신설 2015. 5. 13.]

제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013. 8. 13.> 1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우 5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. <개정 2018. 10. 16.> ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다. ④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.> ⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다. [전문개정 2009. 1. 30.]

에서 이사안이 10조 1항 7호 라목의

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

에 해당하기 때문입니다.

제가보기에 재개발로 인한 철거,재건축도 다른 법령에 따라 이루어진다고 보는겁니다

따라서 계약해지 통보가 제일 문제되는걸로 보입니다. 지금이라도 법적으로 처리하시며 이것 때문에 질수 있습니다.

옆가게에는 작년에 통지했다면 그건 우리쪽에 유리한 증거입니다. 그러나 그걸로 명도소송 이긴다는 보장은 못할듯합니다.

결론적으로 계약해지통보 미비로 상대요구를 대폭들어줘야할것으로 보이고 이것만 해결되면 유리합니다