상가주택에서 상가부분이 주택으로 전환시 불이익이 있나요?
다가구주택에서 건축물 대장상 상가부분이 전입신고를 통하여 주택으로 전환이된다면
집주인에게 세금을 더 부여가 되는 등 불이익이 있나요?
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
상가주택의 상가 부분이 전입신고 등을 통해 주택처럼 사용되는 경우,실제로는 건축물 용도와 실제 사용 용도가 불일치하는 것이기 때문에 집주인(소유자)에게 세금 및 법적 불이익이 발생할 수 있습니다. 아래에 핵심 내용을 정리해드릴게요.
전입신고만으로 ‘상가 → 주택’으로 변경되지는 않음전입신고는 ‘거주 사실’을 증명할 뿐, 건축물 대장의 용도(상가 > 주택 전환) 자체를 바꾸지는 못합니다.
즉, 법적으로는 여전히 ‘상가’로 남아 있는 상태입니다.
상가를 실제 주택처럼 사용하는 경우 발생할 수 있는 불이익1. 건축법 위반 소지상가를 주택처럼 사용하는 것은 용도 외 사용에 해당할 수 있어, 단속 시 시정명령 또는 과태료 부과 가능성 있음
2. 세금 불이익 (소득세, 재산세 등)건축물 대장상 상가로 되어 있는데 주택처럼 사용하면, 주택으로 인정받지 못해 1세대 1주택 비과세나 재산세 감면에서 제외될 수 있음
3. 양도세 비과세 혜택 제한주택 수 계산 시, 상가가 실제로 주거용으로 사용된 사실이 입증되면 주택 수에 포함되어 1세대 1주택 비과세가 제한될 수 있음4. 임차인의 주거권 보호 문제주택임대차보호법의 적용 여부가 모호해질 수 있음. 임대인은 임차인에게 전입을 허용했더라도, 법적으로는 상가이기 때문에 임차인 보호를 받기 어려울 수 있음.
예외적으로 가능한 방법건축물 용도 변경 신청(상가 > 주택)을 통해 합법적으로 전환할 수는 있지만, 이 경우 구조 기준, 주차장 기준 등 까다로운 조건이 있어서 사실상 어려운 경우가 많습니다.
결론적으로 보면 단순히 전입신고를 통해 상가를 주거용으로 사용하는 것만으로는 법적 용도가 바뀌지 않으며, 집주인(소유자)은 세금·법적 불이익을 받을 수 있습니다. 특히 나중에 매매하거나 양도세 신고 시 불이익이 커질 수 있으므로, 용도변경이 가능할지 관할 구청에 문의해보시는 것이 가장 안전합니다. 참고하세요!!1명 평가다가구주택에서 건축물 대장상 상가부분이 전입신고를 통하여 주택으로 전환이된다면
집주인에게 세금을 더 부여가 되는 등 불이익이 있나요?
===> 건축물 용도를 상가에서 주택으로 변환되는 경우 주차장 기준에 부합되지 않는 경우 용도전환에 해당되지 않습니다. 상가 부분에 전입신고를 하여 주거용으로 사용한다하여도 매도시 양도소득세 부과에 큰 영향이 미치지 않습니다.
1명 평가안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
다가구주택은 전체가 1개의 단독주택으로 분류되며 주택으로 쓰이는 층수(지하층과 기둥 뿐인 필로티로된 층은 제외)가 3개층 이하에 바닥면적(지하주차장 제외)의 합계 660m2 이하이고 19세대 이하가 거주할 수 있어야 합니다.
만일 현재 겸용주택이고 다가구주택으로 사용되는 층 수가 3층이라면 상가를 주택으로 전환하게 되면 4층이되어 다세대 주택으로 변경될 수 있어 세금부담이 늘어날 수 있으므로 주의하셔야 합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
상가를 주택으로 전환하는 경우 세금상 불이익이 발생할 수 있습니다
주요한 불이익은 재산세, 종합부동산세, 양도소득세 등과 관련된 세금이 주택에 대해 더 높아질 수 있다는 점이고 전입신고와 건축물 대장의 용도 변경도 행정적으로 영향을 미칠 수 있습니다
이러한 변경에 대한 정확한 세금 계산과 세무 전문가와의 상담을 통해 상세히 확인을 하고 진행하시는게 좋을거 같습니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
다가구 주택에서 건축물 대장 상 상가 부분이 전입신고를 통해 주택으로 전환되는 경우 재산세나 종합부동산세는 상가보다 낮게 부과될 수 있는 장점이 있으며 양도소득세나 종합부동산세에서 더 큰 세금 부담이 생길 수 있으므로 매각 계획이나 세금 문제를 고려해야 합니다.
감사합니다.