이사날 원상복구 요구하며 보증금을 주지 않는경우

Question

이사날 잔금을 받아야하는데 원상복구가 안되었다며 잔금을 주지 않아 대출 문제가 생긴경우 어떻게 대처해야하나요?

빌트인된 조명 스위치 조작이 안되는건데 저는 그 스위치를 살면서 사용해본적없고 생활하는데 지장이 없어서 그냥 냅두고 살았거든요 ,근데 시설물 확인하러 이사날 확인하다가 발견되어서요

특약에 옵션은 원복해야한다 라는 특약도 있다고 수리해야한다고 하는데요

제가 들어온날 찍어놓은 증거가 없어서 저도 난감한 상황입니다, 들어올때 부동산에서 이런 옵션이 있다고 설명도 안했었구요, 저는 입주기간 사용한적이없어서 그 전 세입자가 고장낸상태로 들어온거같습니다.

우선 저는 당장 이사날이라 보증금을 받고 다른 집 잔금을 치뤄야하는데 잔금을 주지 않고있습니다.

당장 수리비가 얼마가 들지, 이런거를 모르는데 어떻게 조율해야할지 모르겠습니다. 몇백만원 수리비용 들거같다고 얘기하는데.. 후에 수리비를 견적서 청구해서 달라고 넘어갔을경우 제가 고장낸걸 인정하게 되는거고 만약 몇백만원을 요구하면 정당한걸까요?

Answer 1

안녕하세요. 김성훈 변호사입니다.

원상회복비용을 특정할 수 없다면 일단 보증금을 받고 이후에 비용이 특정되면 지급한다고 하거나, 주장하는 금액을 제외한 금액부터 지급받은 뒤에 이에 대하여는 추후 논의하는 것으로 조율하시기 바랍니다.

임차인 원상회복 의무는 임차인이 임차받았을 당시의 상태로 돌려놓는 것이 원칙이며, 자신의 개조 부분과 부속물, 고의 또는 과실로 파손, 오염된 부분이 해당됩니다.

Answer 2

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  이사 당일 원상복구를 이유로 보증금 전액을 지급하지 않는 행위는 원칙적으로 허용되지 않습니다. 임대인은 하자 보수 비용을 보증금에서 공제할 수는 있으나, 그 범위와 금액이 특정되지 않은 상태에서 잔금 지급을 거부할 수는 없습니다. 특히 즉시 잔금 지급이 필요한 상황이라면 임대인의 전액 보증금 유보는 위법 소지가 큽니다.

• 원상복구 책임의 법리
  임차인의 원상복구 의무는 통상 사용으로 인한 노후·하자까지 포함하지 않습니다. 입주 당시 이미 고장 상태였거나 사용하지 않았던 설비라면 임차인 책임으로 보기 어렵습니다. 특약에 옵션 원복 문구가 있더라도, 임차인의 사용·과실로 인한 훼손이 입증되어야 합니다. 입주 시 설명이나 확인이 없었다면 임대인 책임 주장이 가능합니다.

• 이사 당일 대처 방법
  즉시 보증금 전액 또는 최소한 잔금 지급을 요구하시고, 분쟁 부분은 별도 정산으로 처리하겠다는 입장을 명확히 하셔야 합니다. 수리비를 미리 특정하지 못한 상태에서 공제를 주장하는 것은 부당하므로, 보증금 지급 후 견적서를 통해 다툼을 정리하자고 서면 또는 녹취로 남기시는 것이 중요합니다.

• 사후 분쟁 대응 전략
  임대인이 과도한 수리비를 청구할 경우, 실제 고장 원인과 수리 필요 범위에 대한 입증 책임은 임대인에게 있습니다. 임차인이 선의로 일부 금액을 지급하거나 인정하면 책임을 뒤집어쓸 수 있으므로, “책임 인정 없이 분쟁 예방 차원”임을 명확히 하셔야 합니다. 필요 시 보증금 반환 청구 소송으로 대응 가능합니다.

Answer 3

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

일단 그러한 하자에 대해서 임차인 고의 또는 과실로 발생한 것인지 아니면 노후화로 인한 것인지 등 원인을 확인이 필요해 보이고 원인에 대한 전문업체의 확인 결과 후자에 해당한다면 임대인이 책임을 부담하는 것이고 임차인에게 책임을 묻기 어렵습니다