소액임차인 우선변제로 안전한 매물이라는데 불안해서 여기에 질문드려요

Question

매물의 지역은 수도권 과밀억제권역이구요(토지이용계획열람) 매물의 시세는 1억7천 정도하는 오피스텔입니다. 등본 을구에는 2021년 5월 말경에 은행에 1억 2천의 근저당이 설정되어있어요. 이경우에 보증금 4천으로 들어가게될경우 집에 무슨문제가생겨도 안전하게 모두 받을수있을까요? 그리고 집주인이 아닌 대리인과 하게될예정이라서 더 불안한데 우선변제권만 믿고 가도되는건지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

과밀억제권역 내 최우선변제의 경우는 보증금 1.3억이하 4300만(최근 개정 보증금 1.45억에 4800만)이 가능하기에 질문처럼 경매로 인한 배당시 최우선변제를 받을 확률이 높은 건 사실이지만, 리스크가 매우 큰 계약이라고 할 수 있습니다. 이유는 최우선 변제보다 우선되는 당해세등이 있을 경우도 있고, 임대인이 개인회사운영등으로 인해 체불된 임금이 있을 경우 온전한 배당을 받기 어려울 수도 있습니다. 또한 이보다 더 큰 문제는 아무일 없이 계약만료가 되었을 때 최근처럼 주택가격이 하락하는 시점에 대출 비중도 높은 임대인이 4천만원의 보증금을 제때 만들어 돌려줄지에 대한 의문이 생기는게 사실입니다.

Answer 2

안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.

매매가 1억7천 선순위 근저당 1억2천 시세대비 약 70%. 최우선변제는 계약서 작성일이 아니라 근저당이 최초로 설정된 날짜를 기준으로 합니다.

계약서 작성을 다시 한번 고려 해 보세요