전세권 설정이 되어있는 부동산 근저당권 설정 가능 유무

Question

소유자 A가 본인의 부동산(토지&건물)에 근저당권 설정을 하려고 합니다

그런데 해당 부동산에 B가 전세권 설정을 해놓은 상태입니다

B는 구청이며 존속기간은 2010년 11월 30일까지로 되어있습니다

이런 경우 소유자 A가 근저당권 설정 가능한가요?

Answer 1

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

일반적으로 전세권이 설정된 부동산인 경우 1금융권에서는 대출을 받기 어려울 수 있습니다. 따라서 은행에서는 전세권 말소 조건으로 대출을 해주거나 2금융권을 통한 대출을 알아 보셔야 할 수 있습니다.

Answer 2

소유자 A가 본인의 부동산(토지&건물)에 근저당권 설정을 하려고 합니다

그런데 해당 부동산에 B가 전세권 설정을 해놓은 상태입니다

B는 구청이며 존속기간은 2010년 11월 30일까지로 되어있습니다

이런 경우 소유자 A가 근저당권 설정 가능한가요?

==> 근저당을 설정하는데 문제가 되지 않지만 권리순서에 따라 전세권보다 후순위 권리자가 될 뿐입니다

Answer 3

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

부동산의 경우 시세가 있고 선순위 권리가 있을 경우 시세 대비 선순위 권리금액이 적을 경우 경우에 따라서 후순위로 담보대출을 취급하는 금융권이 있지만 통상적으로 2금융권이고 대출이자도 높게 형성이 되어지게 됩니다.

또한 전세권의 경우 시세 대비 60~70% 정도 형성이 되어져 있다면 금융권에서는 담보가치가 없다고 보고 대출 한도가 없을 가능성이 매우 크다고 사료됩니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

등기부상 전세권이 말소되지 않은 경우,

근저당권을 새로 설정하는 것은 가능합니다

다만,근저당권은 전세권 뒤 순위(후순위) 로 등기됩니다

따라서, 만약 전세권이 말소되지 않은 상태로 남아 있다면,제3자(예: 금융기관)는 전세권이 여전히 유효하다고 판단하여

담보가치가 낮게 평가될 수 있습니다

근저당권 설정 전에 등기부등본을 확인하시고 전세권이 말소등기 되어 있지 않다면,

전세권자(B, 구청)의 말소동의서 또는 전세권 말소등기를 먼저 처리하는 것이 안전합니다

금융기관을 통한 대출이라면,전세권 등기가 남아 있으면 대출 실행이 거절되거나 한도 축소될 가능성이 있습니다

Answer 5

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

전세권이 설정되어 있으면 근저당을 받기가 어렵습니다.

매매가 대비 전세 보증금이 얼마인지에 따라 대출을 받을 수 있을지 없을지 알 수 있을 듯 보입니다.

감사합니다.

Answer 6

안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.

근저당 설정을 위해서는 전새권 설정 금액에 따라 금융기관에서 실가래가를 분석한 후 기관규정에 따라 승인여부가 결정돱니다

다시말하면 근저당 설정 대출이 규정범위내 대출 한도내라면 승인될 수도 있다는 것입니다

따라서 은행 대부계를 방문하여 지번을 제시하면 자체 분석하여 대출 여부를 상담해주니 참고 바랍니다