임차인의 채권가압류(법원), 전세금채권양도계약(은행)의 우선변제 순위

Question

저는 아파트 임대인입니다.

임차인은 아파트 전세로 들어오며 전세금안심대출용으로 모든 전세금에 대해 채권양도계약을 은행에 체결하였습니다.

그런데 임차인이 거래업체에 돈을 안준게 있는지 법원에서 임차인 전세금에 대한 2000만원정도가 채권가압류로 설정되어 전세금 일부를 반환하지 말라고 하였습니다.

임대인인 저는 제3채무자로 설정되어있구요.

그런데 이번에 전세계약이 끝나면서 은행에서 모든 전세금에 대해 반환을 요청하는데, 법원의 채권가압류와 채권양도계약이 서로 상충하고 있어 무엇이 우선순위인지 여쭙읍니다.

Answer 1

전세금안심대출의 경우, 전세금반환보증과 전세자금대출이 결합된 상품으로, 전세금반환보증 부분은 세입자가 대출받은 은행에 채권을 양도하는 방식으로 처리됩니다.

이 때, 세입자는 보증기관인 HUG와 채권양도계약을 체결하고, 집주인은 이에 동의하여 HUG에게 통지해야 합니다.

한편, 가압류는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권을 가진 자가 확정판결을 받기 전에 미리 채무자의 재산을 동결시켜 놓는 절차입니다. 따라서 가압류권자는 본안소송에서 승소 판결을 받은 후 강제집행을 통해 채권을 회수할 수 있습니다.

이 경우, 채권양도계약과 가압류가 경합하는 상황에서는 다음과 같은 순서로 우선변제권이 결정됩니다.

1. 가압류 등기일자와 채권양도 통지일자 중 빠른 일자를 기준으로 우선변제권이 결정됩니다.

2. 만약 가압류 등기일자와 채권양도 통지일자가 동일한 경우에는 가압류권자와 채권양수인이 안분배당을 받게 됩니다.

따라서, 임대인께서는 가압류 등기일자와 채권양도 통지일자를 확인하신 후, 가압류권자와 채권양수인에게 각각 얼마씩 반환해야 하는지 계산하여 반환하시면 됩니다.

또한, 전세금안심대출의 경우에는 전세금반환보증 부분이 있기 때문에, 임대인이 전세금을 반환하지 못할 경우에는 보증기관인 HUG가 대신 전세금을 반환해줍니다.

이 경우, HUG는 임대인에게 구상권을 행사하여 전세금을 회수하게 됩니다.