전세 계약 대항력 및 우선변제권 관련 질문

Question

상황은 아래와 같습니다.

- 전세 계약기간은 5월 15일부터 2년이며, 잔금지급을 5월15일 함

- 전입신고는 5월14일

- 확정일자는 4월 20일

- 전세집의 소유권 이전등기 5월 15일(전세계약일 임대인 바뀜)

일때, 임차인의 대항력은 5월 16일 생기고 변경된 임대인은 5월 15일 대항력이 생기나요?

계약일 이후 수시로 전세계약집의 등기부등본을 확인한 결과 저당이나 압류는 보이지 않는데 이상없는지요?

Answer 1

안녕하세요. 고나연 공인중개사입니다.

확정일자는 4월 20일에 전입신고는 5월 14일에 신고한다고 가정한다면

소유권이전이 5월 15일에 이루어진다고 쳐도 선순위권 확보가 되고 대항력이 생기기 때문에 문제없어보입니다.

계약일 이후 수시로 전세계약집 등기부 등본을 확인할 이유는 없구요. 잔금지급전에 최종적으로 등기부등본상의

을구에 문제가 없다면 잔금을 지급하시면 됩니다. 혹여 을구에 저당권 압류가 있다면 잔금을 지급하시면 안되구요.

혹여나 근저당권이나 압류권이 생긴다면, 현재집주인 (매도인)은 임대차계약과 매매계약에 중요하자를 발생시키어

손해배상책임을 물어야 되기때문에 근저당권이나 압류권이 없도록 문제없이 매매와 임대차계약이 마무리 되도록

노력할것으로 보이므로, 너무 큰 걱정은 안하셔도되겠습니다.

귀하의 고민 사항이 잘해결되시길 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다. 질문자님의 대항력 등의 효력발생시기는 15일 0시부터 발생합니다(전입신고일이 5. 15일 인 경우). 현재 권리상태에는 문제가 없어 보입니다

Answer 3

안녕하세요. "부동산코칭 박샘" 박진혁 공인중개사입니다.

임타인의 전입신고가 빠르고 실제 잔금이 늦은 경우에 임차인의 대항력은 잔금일 다음날입니다. 5월16일 0시 입니다. 임대인은 소유권이 바뀌어도 임차인의 보증금을 자동승계하므로 임대인의 대항력은 의미가 없습니다. 등기부가 깨끗하다면 문제될것이 없습니다.

다만, 시세에 비해 전세금이 높은 경우는 임대인이 신용줄량자이어서 보증금을 돌려주지 못하는 경우가 있을수 있습니다.

Answer 4

안녕하세요.

대항요건은 주택인도와 전입신고 그리고 확정일자 입니다.

대항력은 전입신고한 후 익일 0시부터 효력이 발생됩니다. 따라서 확정일자를 4월20일에 받았고 전입신고를 5월14일에 하셨다면 대항력은 5월 15일 0시부터 발생하게 됩니다.

여기서 주의 할 부분은 만약 0시 이전에 임대인이 근저당권을 신청하면 순위에서 밀리기 때문에 간혹 악용하는 사례가 있습니다.

하지만 등기를 확인하셔서 별다른게 없다면 문제는 없어 보입니다. 감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.

질문 하신 분의 대항력은 5월16일에 발생합니다

이날 이후로 해당주택을 점유하고 있고 (이사) 등기부상의 소유권 이외의 권리 사항에 아무런 기재 사항이 없다면 선순위 확정일자를 유지하는 것에 문제가 없는 상태입니다

참고가 되셨기를 바랍니다