전세 보증보험 관련해서 질문드리겠습니다..!

Question

제가 가계약한 매물이(다가구(다중)) 실제 공시가로 보면 깡통전세인데, hug 매물 감정가는 그것보다 3배는 높더라구요, 또 등기부등본에 적힌 융자금이 실제보다 절반은 적은 ... 돈이던데

이게 가능한건가요? 등기부등본 발행일이 오늘인데? ...

본 계약때 실제 서류를 볼것이지만,

지금 이 상황이 정상적인 건지 잘 모르겠습니다...

Answer 1

제가 가계약한 매물이(다가구(다중)) 실제 공시가로 보면 깡통전세인데, hug 매물 감정가는 그것보다 3배는 높더라구요, 또 등기부등본에 적힌 융자금이 실제보다 절반은 적은 ... 돈이던데

이게 가능한건가요? 등기부등본 발행일이 오늘인데? ...

본 계약때 실제 서류를 볼것이지만,

지금 이 상황이 정상적인 건지 잘 모르겠습니다...

==> 현재 상황에서 전세보증보험 가입시 검토해야 하는 사항으로 "kb시세, 공시가격 등"을 고려하여 판단해야 하는 사항입니다. 권리분석결과 이상이 없다면 kb시세가 높은 것으로 보입니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

공시가격은 시세와는 다릅니다. 공시가격은 세금을 위해 정부가산정한 금액으로 실제 공시가는 시세의 60~70%수준으로 보셔야 하고, 감정가는 시세와 가장 유사한 금액단위로 차이가 있을수 밖에 없습니다. 다만 3배까지 차이가 있는 부분은 흔하지 않는 경우로 보이긴 합니다. 그리고 등기부등본상 융자금이 실제 보다 적게 기재되어 있는 부분은 이해가 어려운데 보통 근저당은 채권최고액으로 대출금의 120~130%수준으로 설정하고, 매월 원금을 상환하는 구조이기에 등기부상 근저당 채권최고액보다는 실제 대출금액이 낮아야 되는게 정상입니다. 그리고 등기부상 채권최고액보다 높은 융자금이 있는지를 질문자님이 어떻게 아실수 있는지도 의문인게, 보통은 융자금은 등기부상 채권최고액을 기준으로 확인하게 되며, 남은 대출금에 대해서는 임대인이나 중개사가 대략적으로 이야기를 해주는구조이고, 융자금이라는게 결국은 주택을 담보로 받은 대출인데, 등기부에 없는 채무는 주택담보대출로는 보기 어렵기 때문입니다. 개인적 판단으로는 중개사가 있다면 이에 대한 정확한 내용에 대해서 설명을 요청하신뒤 이해를 하시는게 맞을듯 보입니다.

Answer 3

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

지금 상황은 이렇게 보시면 됩니다

지표만 보면 정상처럼 보일 수 있지만,

다가구 특성상 숨겨진 리스크는 반드시 확인해야 합니다

특히 중요한 건 공시가 / 등기부만 보고 판단하면 위험하고

실제 안전성은 세입자 전체 보증금 + HUG 보증 가능 여부가 핵심입니다

이거 하나만 추가로 확인하시면 판단이 훨씬 정확해집니다

HUG 전세보증보험 가입이 100% 가능한 매물인지 확인이 중요합니다

가능/불가능 여부에 따라 안전성이 거의 갈립니다

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

지금 상황은 가능은 하지만 안전하다고 보기 어려운 구조입니다.

특히 다가구라면 보증보험 + 선순위 확인 없이는 계약 비추천합니다.

감사합니다.