매매사업자를 가지고있지만 임대를 한다면? 외

Question

막상 부동산만 구입한 아무것도 모르는 부린이입니다..2022.06. 매매사업 등록을 하였고2022.08. 비조정 빌라(대지권78.38㎡(23.71평) / 건물면적 65.68㎡(19.87평)) 1채를 사업자대출이 아닌 주택담보대출로 구매하였습니다.1. 이후 실거주 없이 2025.12. 현시점까지 29개월분의 월세를 받아왔는데 제가 내야할 세금이 있을까요?2. 그리고 해당 빌라를 현시점에 매매사업자로 매매한다고하면 비과세 혜택을 받는 것으로 알고있는데 맞을까요?3. 또. 매매사업에서 임대사업으로 업종변경하여 해당 빌라를 임대한다면 부동산 취득일로부터 10년 소유 후 매도할 수 있는건가요? 아니면 임대사업등록 이후로 소유한 부동산이 10년이 지나야 매도할 수 있는건가요??4. 매매사업에서 임대사업을 업종을 추가하여 부동산을 매매목적 또는 임대목적에 따라 사업자등록을 활용하여 세제혜택을 보는게 나을까요?

고경훈 · Accepted Answer

막상 부동산만 구입한 아무것도 모르는 부린이입니다..2022.06. 매매사업 등록을 하였고2022.08. 비조정 빌라(대지권78.38㎡(23.71평) / 건물면적 65.68㎡(19.87평)) 1채를 사업자대출이 아닌 주택담보대출로 구매하였습니다.1. 이후 실거주 없이 2025.12. 현시점까지 29개월분의 월세를 받아왔는데 제가 내야할 세금이 있을까요?==> 임대소득 신고를 해야 하고 미신고를 하다가 나중에 중한 세금을 물을 수도 있습니다.2. 그리고 해당 빌라를 현시점에 매매사업자로 매매한다고하면 비과세 혜택을 받는 것으로 알고있는데 맞을까요?==> 별도로 판단이 필요한 사항입니다.3. 또. 매매사업에서 임대사업으로 업종변경하여 해당 빌라를 임대한다면 부동산 취득일로부터 10년 소유 후 매도할 수 있는건가요? 아니면 임대사업등록 이후로 소유한 부동산이 10년이 지나야 매도할 수 있는건가요??==> 주임사로 등재를 한 경우 공적의무기간 10년간 보유해야 합니다.ㅣ4. 매매사업에서 임대사업을 업종을 추가하여 부동산을 매매목적 또는 임대목적에 따라 사업자등록을 활용하여 세제혜택을 보는게 나을까요?==> 주임사인 경우 공적의무를 다해야 하고 이를 위반하는 경우 과태료 처분대상입니다

한영현 · Answer

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.1. 매매사업자로서 비조정 빌라를 실거주 없이 29개월간 월세 임대해다면 월세 수입은 사업소득으로 과세 대상이며 소득세 신고, 및 납부 의무가 있습니다. 매매사업자가 임대소득을 얻으면 별도의 사업 소득세로 과세되고 종합소득세 신고 시 임대수익을 포함해야 합니다.2. 해당 빌라는 매매사업자로 매매하면 비과세 혜택은 기본적으로 적용되지 않습니다.3. 임대사업자로 업종 변경 후에도 부동산 소유 기간이 10년을 채워야 장기보유특별공제 등 세제 혜택을 받을 수 있습니다.4. 매매사업자에서 임대사업을 추가하거나 전환하여 각각 목적에 맞는 사업자등록을 활용하는 것은 상황에 따라 다릅니다. 임대사업자 등록 시 임대소득에 대한 세제 혜택 및 종부세 합산 배제 혜택을 받을 수 있으나 임대 기간 의무를 지켜야하고 임대료 인상 제한 등 규제를 받습니다.감사합니다.

신상철 · Answer

안녕하세요. 신상철 공인중개사입니다.1. 29개월분의 월세에 대한 세금실거주 없이 구매한 주택을 임대했다는 것으로 보아 2주택 이상 보유하신 것 같습니다. 이 경우 월세 소득에 대해 세금을 내셔야 합니다.(종합소득세)2. 현시점에 매매사업자로 매매 시 비과세 혜택 여부거주자가 소유한 '주거용 주택'(1가구 1주택)에 대해 적용되는 혜택이므로최소 2년 이상 보유 및 거주 요건을 충족해야 합니다. 단, 비조정대상지역은 거주요건이 면제되므로 질문자님은 비과세 요건이 충족되는 것으로 보입니다.다만, 본인이 설립한 법인도 특수관계자이므로 부당행위계산 부인 대상이 되지 않도록 시가 수준으로 거래해야합니다. 3. 임대사업으로 업종 변경 시 매도 가능 시점임대사업자로 등록하면 *등록일 이후 의무 임대 기간(현재는 10년)을 준수해야 합니다. -10년의 기산일 관할 지자체에 등록한 날과 실제 임대를 개시한 날 중 늦은 날-10년 내 매도 시 그동안 받았던 취득세 감면 등 각종 세제 혜택이 추징될 수 있으며, 과태료가 부과될 수 있습니다 4. 매매사업을 임대사업으로 변경 매매사업자는 단기 매매 시 일반 양도소득세율보다 유리할 수 있고, 이자 등 비용 처리가 용이합니다. 하지만 양도 시 비교과세 위험이 있고 보유세 부담이 커질 수 있습니다. 임대사업자는 장기 보유 시 종합부동산세 합산 배제, 양도소득세 장기보유특별공제 우대 등 다양한 세제 혜택이 있습니다. 대신 10년 의무 임대 기간이 부담될 수 있습니다.*단순 참고 사항으로 봐주시고 세무사 등 전문가의 의견으로 확인 보충하시길 바랍니다.감사합니다.