한달전에 고지하지 않았다는 이유로 부동산비용을 부담하라는 집주인의 말을 그대로 따라야 하나요?
안녕하세요. 저는 현재 경기도 모 지역에서 오피스텔에 거주하고 있습니다.
2015년 8월에 입주하여, 사정이 생겨 이사를 가야 하는 상황입니다.
이사 날짜는 2019년 7월7일이고, 집주인에게는 2019년 6월 15일경 아무래도 나가야 할 것 같다고
카톡 및 전화로 얘기를 하였습니다. (총 거주기간은 거의 4년 입니다, 월세 한번 밀린적 없구요)
그 다음 집주인의 반응은 아래와 같습니다.
한달전에 얘기를 해줘야 하는데 안해줬으니 부동산비용을 당신이 부담하라.
그리고 집나가기 전까지 방비는 일할 계산해서 보증금에서 차감하겠다. (보증금 1,000만원)
먼저, 계약서 상에 한달전에 고지를 해줘야 한다는 고지 의무 조항도 없을 뿐더러,
제가 예전에 TV에서 봤을때 계약 기간이 남아도 세입자의 사정이 생겨 나갈 경우, 세입자가 무조건
부동산 중개 비용을 부담해야 하는것은 법률적으로 맞지 않다라는 얘기도 들은적이 있습니다.
뿐만 아니라, 집나가기 전까지 방비를 일할계산해서 보증금에서 차감하겠다는 것도 너무나 부당하다고
생각합니다.
만약, 한달전 고지 의무가 그렇게 대단한 사유라면, 제가 최초 방을 빼야겠다고 말을 한 2019년 6월15일 부터 7월15일까지만 방비를 부담해도 되는거 아닌가요? (매월 25일이 월세비용 내는날인데, 저는 6월25일에 돈을 냈으니, 즉, 6월25일~7월15일까지만 부담)
너무 억울합니다.
안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 Nick 변호사 입니다.
문의 주신 내용에 대하여 하기와 같이 답변 드립니다.
현재 총 거주기간이 거의 4년이시라고 했는데 2015년 8월에 입주하셨다고 했는데 만약 매년 혹은 2년마다 월세 계약을 하신 것인지 및 처음 계약시 월세계약의 임대기간이 언제인지도 중요합니다. 현재 4년정도 임대해서 계셨는데 계약기간등을 언급하지 않으셨기에 제가 판단하기엔 그냥 계약연장을 하겠다는 그런 통지 없이 계속 사신것으로 이해됩니다 (묵시적 갱신의 확율이 높아보임).
기본적으로 '주택임대차보보험 제6조1항(계약의 갱신)' 에 의거해서 만약 임대인(집주인)이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인(질문자님)에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나, 계약조건을 변경하지 아니하면, 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않거나 임차인(질문자님)이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 그러한 통지하지 않는 경우에는 그 기간이 끝난 때에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주합니다 (이는 묵시적 갱신을 의미합니다).
또한 동법 제6조 2항에 의거, 묵시적 갱신이 되경우는 '임대차의 존속기간은 2년'이 됩니다. 따라서 제가볼때 총 4년 거주하시는동안 중간에 특별한 계약연장의 통보없이 계셨기에, 2017년 8월에서 2019년 8월까지는 우선 묵시적 갱신으로 인한 (법에 의거한 임대차기간은 2년) 계약연장으로 계시는것으로 볼수 있습니다.
따라서 현재 임대인(집주인)의 1개월전에 통보의무를 하지 않았다고하는 주장은 맞다고 볼수 있습니다.
즉 질문자이 상기에서 언급된 '묵시적 갱신'이 적용되지 않기 위해서는 임차인이기에 임대차기간 종료1개월 전에 갱신하지 않겠다는 통지를 하셨어야 했습니다.
또한 만약 임대차 계약 완료날에 임차인(질문자님)이 해지 의사를 밝혔다하더라도 상기 조건을 만족시키지 못했기에 (종료1개월전 통지조건)묵시적인 갱신이 이루어 졌다고 보고, 계약종료일까지 임차인(질문자님)은 보증금 반환 요구를 할수 없다는 것입니다 .
또한 아직 임대차계약이 종료되지 않았기에 지금 방을 빼서 나가신다면 임대인(집주인)은 계약종료일전까지 방세를 요구할수 있으며(집이 나갈때까지의 방세가 아닌), 다른 임차인(세입자)을 찾는 비용까지도 임대인이 청구할수 있을것입니다. 이는 임대인(집주인)의 입장에서는 임대차계약을 어긴것이 없어 보이기 때문입니다.
그러나 묵시적인 갱신인 경우는 갱신 이후에 임대인 (집주인)에게 언제든지 계약해지 요청을 할수가 있고 (비록 묵시적 갱신의 경우 존속기간이 2년이지만), 계약해지 통지를 한날로부터 3개월이 지나면 계약해지 효력이 발생 합니다. 즉 보증금을 받기위해서 추가적인 3개월이 더 소요될수 있다는 것입니다.
즉 오늘 계약해지 통지를 집주인(임대인) (묵시적 갱신이 적용되다고 보고)에게 한다면 오늘부터 3개월이 지나면 계약해지가 됩니다. 이러한 통지는 원칙적으로는 근거를 남겨놓기 위해서 '내용증명'을 발송하거나 아니면 문자메세지를 통해서라도 근거를 남겨두는것이 향후에 발생할지 모르는 분쟁등에서 유리해 질수 있을것입니다.
결론적으로 현실적으로 가장 비용이 적게 드는 방향으로 현재 상황에서 위에서 언급된 묵시적 계약 갱신에 근거한 3개월 계약해지 통지를 하시고 그 3개월 기간동안만 월세만 내시고 나가시거나 아니면 그 보다 더 일찍 방을 뺀다면 계약기간동안의 방세 및 다음 임차인을 찾는데 드는 부가적인 비용등을 부담하셔야 할지도 모릅니다
어느쪽을 선택해야 비용이 적게들고 질문자님한테 유리할지는 판단하기는 힘들지만, 가장깔끔하고 추후에 법적인 문제가 없는 방법을 선택하라고 한다면 바로 묵시적 계약갱신에 근거를 둔 3개월 계약해지 통지를 하시고 정리하시는것이 법적으로는 바람직한 방법이라고 생각됩니다
그럼 상기내용을 잘 숙지하신 후, 일을 진행하시길 바랍니다 .
감사합니다.
