임차권등기 관련질의 계약 만료전 ..
아파트 분양받아서 입주해야한는데 집주인이 전세금 반환에 비협조적입니다. 이에 대출받아서 8월중 입주하고 9월중 임차권등기할까합니다.
현재 상황
1. 6월 10일경 집주인에게 8월 중순(정확한 날짜 지정하지 않음) 에 이사 갈 예정임을 전화 통화로 알렸습니다.
2. 6월 26일 금일 이사날짜를 예약 완료 하고 8월 중순(정확한 날짜 지정하였음. 예시 8월 15일) 에 나가는것을 다시 한번 통지 하였습니다.
3. 기존 전세는 전세연장권을 사용하여 23년 10월 31일까지입니다. (22년 10월에 1년 재계약함)
4. 집 주인은 최대한 8월 중순을 맞춰주겠으나, DSR 40% 규제로 추가 대출 받을 수 없다. 그러나, 계약 마지막 날인 10월 31일에 무슨수를써서라도 전세금을 돌려주겠다고 합니다.
(충분히 돌려줄 여유 자금이 있음에도, 현재 전세 시세와 제 전세금 차이가 1.2억 가까이 되다보니 전세를 낮추려고 하지 않아 세입자가 들어올 기미도 없습니다..)
질문 1. 계약서상 만기가 되지 않아도 집주인에게 이사 나가는것을 통보한 6월 10일로 부터 3개월 인 9월 10일 까지를 계약 만기로 봐도 될까요?
질문 2. 6월 10일 통화시 정확한 날짜 통보를 하지 않았습니다. 정확한 날짜를 통보한 금일 6월 26일 부터 3개월 이후인 9월 26일을 계약 만료일자로 봐야 할까요?
질문 3 !! 가장 중요한 질문입니다.
자녀 전학으로 인해 잔금대출을 이용하여 중도금대출+잔금대출 하여 5억여원을 대출하여 8월 중순에 이사를 갈 계획입니다. 이 경우, 임차권 등기를 언제 부터 신청 할 수 있을가요? 제가 이사 나간 8월 15이 이후? / 9월 10일 이후? / 9월 26일 이후?
질문 4. 전세권 등기로 인한 절차 및 집을 집을 비워야 하는지, 일부 짐을 남겨야 하는지, 주민등록 등본상에 세대주는 기존 전세집에 남아 있어야 하는지, 전세권 등기 이후 집주인이 지급해야 하는 전세금 미반환금에 대한 이자 등등.
전세권 등기에 관련한 최근 법률 을 알려주시면 감사하겠습니다. (인터넷 검색하니 정보가 다 다르게 나오는 부분이 있어 확인이 어려웠습니다.)
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
1. 중도해지로 본다면 임차인인 통보받은 3개월후로 보는게 맞습니다.
2. 이사일자는 중요하지 않습니다. 계약해지를 통보하고 임대인이 이를 통보받은 시점부터 3개월후입니다.
3. 중도해지 효력이 발생되는 3개월 후 계약은 종료되기에 이때 신청하시면 됩니다. 즉 9.10일될듯 합니다.
4. 9/10일 이후 계약이 종료되기에 이때 임차권 등기를 신청하시고 등기가 되기 전에는 전입을 유지하셔야 합니다. (전출신고X) , 등기가 된 이후에는 이사를 가시고 다른곳에 전입신고를 하셔도 무방합니다. 주택인도는 보증금 반환과 동시이행관계이므로 전출하더라도 현관문 비번은 알려주지 않아도 됩니다. 해지일부터 반환일까지의 법정이자 청구가 가능합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
질문 1. 계약서상 만기가 되지 않아도 집주인에게 이사 나가는것을 통보한 6월 10일로 부터 3개월 인 9월 10일 까지를 계약 만기로 봐도 될까요?
-> 네, 맞습니다. 주택임대차보호법 상 계약갱신 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있고, 임대인이 통보받은 날부터 3개월 뒤에 계약해지 효력이 발생합니다. 본인이 6월 10일에 계약해지에 대한 통보를 했기 때문에 3개월 뒤인 9월 10일에 계약종료가 되는 것입니다.
질문 2. 6월 10일 통화시 정확한 날짜 통보를 하지 않았습니다. 정확한 날짜를 통보한 금일 6월 26일 부터 3개월 이후인 9월 26일을 계약 만료일자로 봐야 할까요?
->6월 10일에 통보를 했기때문에 3개월 뒤인 9월 10일로 보아야 되지만 임대인과 협의 하면 됩니다.
질문 3 !! 가장 중요한 질문입니다.
자녀 전학으로 인해 잔금대출을 이용하여 중도금대출+잔금대출 하여 5억여원을 대출하여 8월 중순에 이사를 갈 계획입니다. 이 경우, 임차권 등기를 언제 부터 신청 할 수 있을가요? 제가 이사 나간 8월 15이 이후? / 9월 10일 이후? / 9월 26일 이후?
->임차권 등기명령은 법적으로 계약이 종료 된 이후 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 임차권등기명령을 신청 할 수 있습니다. 법적으로 계약이 종료되는 9월10일 이후에 신청할 수 있습니다.
질문 4. 전세권 등기로 인한 절차 및 집을 집을 비워야 하는지, 일부 짐을 남겨야 하는지, 주민등록 등본상에 세대주는 기존 전세집에 남아 있어야 하는지, 전세권 등기 이후 집주인이 지급해야 하는 전세금 미반환금에 대한 이자 등등.
->전세권설정 등기를 했다면 실거주를 하지 않더라도 경매 시 우선변제권을 가집니다. (전입신고+확정일자는 거주를 하고 있어야 함.) 등기부에 전세권설정이 되어 있고 물권으로써 효력이 있어, 짐 일부를 두지 않고 이사를 가도 됩니다. 전세권설정은 말소를 해야지 사라집니다. 전입신고는 대항력(전입신고+점유(거주))을 가지기 위한 요건이고, 전세권설정은 순위보전을 위함입니다.
만약을 대비해서 배우지가 새 전세집의 전입신고를 하면 됩니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
1. 계약갱신청구권을 사용한경우 계약해지를 통보한날로부터 3개월뒤 효력발생합니다.
2. 네 그렇다고 볼수있습니다.
3. 임차권등기명령은 임대인이 보증금을 돌려줄수없다는 내용을 전달받으면 가능합니다. 계약기간 2주전에 확답받으시고 바로 신청하시길 비랍니다.
4. 임차권등기명령이 등기되면 일부짐을 놔두고 전원 전출하셔도 됩니다. 전세권설정이 되어있다면 설정등기의 효력만으로 대항력이 유지됩니다.