경제
삐닥한파리23
신탁사 재건축은 조합원 재건축과 뭐가 다르나요?
저는 보통 재건축이라고 하면 아파트 단지 조합원들끼리 조합을 만들어서 진행하는 조합원 재건축만 생각했는데 몇몇 재건축 단지들은 신탁사 재건축을 선택하기도 한다더군요. 그렇다면 신탁사 재건축은 조합원 재건축과 뭐가 다르나요?
10개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
재건축은 기본적으로 토지-건물 소유자, 시공사, 사업 시행 주체가 참여하게 되는데 일반적인 재건축에서는 조합이 사업 시행자가 되고, 신탁방식에서는 신탁회사가 사업 시행자가 됩니다. 조합 방식의 경우 조합원들이 직접 사업을 운영하게 되면서 조합원의 의사가 반영이 될 수 있지만 이에 따른 내부 갈등이 많아 사업 기간이 길어지는 경우가 많습니다. 그에 반해 신탁 방식은 신탁회사가 사업 시행자가 되는 구조 입니다. 사업 인허가 업무 등 사업의 전체적인 관리를 전문 시행사가 하게 되는 것이죠. 이러한 방식은 사업 속도가 빠르고 조합원 갈등이 적고, 자금 조달이 상대적으로 수월하다는 장점이 있지만 신탁 수수료가 발색하고 조합 방식보다 조합원 이익이 줄어들 수 있다는 단점이 있습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
가장 큰 차이는 시행사(사업주체)의 차이가 있습니다, 조합원 재건축은 직접 시행사가 되어 시공사를 선정, 개발사업을 진행하는 구조이고, 신탁의 경우는 해당 신탁사가 시공사가 되어 개발을 주도하게 됩니다 ,
이 두가지 방식에는 각각의 장단점이 있는데, 일단 신탁 재건축은 조합원 주체보다 의견 통일이 용이하고 이는 사업진행속도를 크게 높일수 있습니다. 결국은 개발기간이 줄수록 개발비용도 줄어들게 되는 장점이 있지만, 조합원 개발이 아닌 만큼 조합원 각각의 의견이 받아들여지기 어렵다는 단점이 있습니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
신탁사 재건축은 조합이 직접 사업을 진행하는 대신 신탁회사가 시행사 역할을 맡아 재건축을 진행하는 방식입니다. 조합원 재건축은 주민들이 조합을 만들어 사업을 운용하지만 신탁방식은 신탁사가 자금 관리와 사업 진행을 맡아 사업 속도가 빠르고 관리 리스크가 줄어드는 장점이 있습니다
다만 조합원 재건축은 조합이 의사결정을 하기 때문에 사업기간이 길어질 수 있습니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
조합 방식은 주민이 직접 운영하는 자치형이고 신탁 방식은 전문 금융기관에 맡기는 대형형입니다. 신탁 방식은 조합 설립 절차가 생략되어 사업 기간이 2~3년 단축되며 신탁사의 신용으로 공사비 조달이 안정적입니다. 조합 방식에서 흔히 발생하는 조합장 비리나 파벌 싸움으로 인한 사업 중단 리스크가 현저히 낮으며 신탁사가 공정한 제 3자의 입장에서 사업을 관리하기 때문에 운영의 투명성이 높고 주민 간의 갈등을 중재하는데 효율적입니다. 신탁 방식의 가장 큰 단점은 분양 수입의 1~4%에 달하는 높은 수수료를 지불해야 한다는 점입니다. 또한 소유권 일부를 신탁사에 이전해야 하므로 주민들이 느끼는 주도권이 약해질 수 있으며 사업비가 절감되지 않을 경우 수수료만큼 분담금이 늘어날 가능성도 존재합니다. 감사합니다.
저는 보통 재건축이라고 하면 아파트 단지 조합원들끼리 조합을 만들어서 진행하는 조합원 재건축만 생각했는데 몇몇 재건축 단지들은 신탁사 재건축을 선택하기도 한다더군요. 그렇다면 신탁사 재건축은 조합원 재건축과 뭐가 다르나요?
==>신탁사 재건축과 조합원 재건축이 차이는 다음과 같습니다. 전자의 경우 재건축을 위한 자금 조달이 용이한 반면에 비용이 발생되는 단점이 있지만 조합원 재건축인 경우에는 신탁사 재건축과 반대되는 특징이 있습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,조합원 재건축은 조합원이 직접 참여, 권리와 책임 모두 조합원에게 있습니다
,신탁사 재건축은 전문 신탁사가 대신 시행, 조합원은 권리만 맡기고 수익 일부만 받습니다
즉, 자율성과 수익성 vs 속도와 안전성의 차이라고 보면 됩니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
신탁사 재건축은 조합원 재건축과 달리 신탁사가 사업 주체가 되어 진행하는 방식으로 조합 설립 과정 없이 빠르고 전문적으로 추진되는 장점이 있습니다.
신탁사 재건축은 조합 설립이 불필요 또는 일부 대행하며, 사업 속도가 빠르고 자금 조달이 용이합니다. 수수료가 들기 때문에 이 부분에서 단점이 되며 투명성이 높은 것이 장점이 되겠습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
조합원에 의한 재건축은 각자의 의견수렴이 조합원의 추진위원회의 의견수렴과 승인에 의거 재건축이 진행됩니다
그러나 신탁에 의한 재건축은 소유권에 대한 위임을 신탁회사에서 위탁라여 추진함으로. 조합원의 승인 절차은 생략하고 신탁회사가 조합원의 권리를 위탁받은 상태이기 때문에 시공사와 신탁회사가 의견을 위임받은 상태로 신탁회사의 규정에 따라 재건축이 진행된다는 차이가 있다고 봅니다
참고바랍니다
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
조합방식은 추진위원회와 조합 설립 과정에서 주민 갈등으로 시간이 오래 걸리지만 신탁 방식은 이 단계를 생략하고 바로 시행자로 지정되어 사업 기간을 1~2년 정도 단축할 수 있습니다. 비전문가인 주민 대신 부동산 전문 인력이 공사비 검증과 설계 변동 등을 관리하므로 시공사와 협상에서 유리하며 사업 운영이 더 투명합니다. 신탁사가 자체 신용으로 사업비를 조달하기 때문에 금리가 높거나 경기가 불안정한 시기에도 공사 중단 위험이 적고 안정적입니다. 조합방식은 별도 수수료가 없지만 신탁 방식은 전문 대행의 대가로 분양 수익의 약 1~3%를 수수료로 지급해야 하므로 경제적 득실을 잘 따져봐야 합니다. 결론적으로 수수료를 내더라도 전문가의 도움을 받아 빠르고 안전하게 진행하고 싶을 때 신탁방식을 선택하게 됩니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
조합원 재건축의 경우 조합이 주도를 하고 시행사 및 조합이 결정을 해서 추진을 하는 방식을 말합니다.
신탁방식은 신탁사가 시행 또는 관리까지 맡아서 신탁사가 자금 조달 및 자금 관리등을 진행하기 때문에 전문성과 속도가 빠른 대신 수수료라는 비용이 든다는 단점이 있을 수 있습니다.
조합방식의 경우 토지소유자등이 중심이 되어 조합원 총회 등을 거치기 때문에 조합원 간에 의견이 맞지 않을 경우 갈등으로 인해서 사업이 지연이 될 수 있는 단점이 있을 수 있습니다.
각기 장단점이 있다고 볼 수 있습니다.
감사합니다.