오피스텔 구입시 계정과목은 어떤계정으로 해야할까요?

Question

안녕하세요?

작년에 오피스텔 한채를 투자목적으로 구입해서 임대(업무용)하고 있습니다.

1. 회계처리시 오피스텔 구입 자산에 대한 계정과목을 유형자산의 "건물"로 해야하는지... 아니면

투자자산의 "투자부동산"으로 할지 모르겠네요.. 유형자산의 "건물"로 한다면 감가상각을 해야되더라구요.

이를 "비상각"으로 정리해도 될까요?

1-1 취득시 취득세와 인테리어 비용, 부동산 중개비를 위의 자산에 합산하여 회계처리해도 되는건지요? 아님

별도 계정과목으로 자산에 포함시킨다면 해당 계정과목을 알고싶습니다.

2. 인테리어비용과 부동산 중개비를 세금계산서로 받았고, 또 매월 대출금이 있어 이를 경비처리 하려는데

부가세를 이번에 신고하는게 맞는지요? (신고한다면 임대료와 상계처리되서 환급될거 같긴합니다.)

3. 단순경비율사업자 신청은 어디서 언제 하는건지요?

(1) 이번 부가세 신고 후 단순경비율 사업자가 되어도 장부기장은 계속 해야되는 건지요?

(2) 은행 대출이자도 경비처리가능 한가요?

(2) 단순경비율사업자도 부가세 관련 신고는 계속 해야 하는건지요? (임대료를 세금계산서로 발급하고 있고,

대출금도 나가고 있어서..)

감사합니다..

Answer 1

안녕하세요. 전영혁 세무사입니다.

1. 투자자산은 말그대로 투자목적의 부동산이므로, 사업목적 상 건물로 계상함이 맞습니다. 다만, 여기서 인식한 건물로 감가상각비를 인식하신다면 그만큼 추후 해당 오피스텔을 양도하여 양도소득세 계산 시 오피스텔의 취득가액에서 감가상각비를 차감하여 양도소득세가 더 많이 나올 수 있기 때문에 되도록이면 감가상각비를 인식하지 않는 쪽이 유리할 수 있습니다. 아무래도 일시적으로 많은 소득이 한번에 잡히는 양도소득세 쪽을 절세하는 것이 훨씬 유리할 수 있기 때문입니다.

1-1. 취득 시 발생한 부대비용은 모두 건물 취득원가에 함께 포함하여 계상하시면 됩니다.

2. 공급시기가 2023년 7월1일부터 12월31일 사이라면 24년 1월 25일까지 신고하시는 것이 맞습니다. 대출금 이자의 경우 부가가치세 과세대상 거래는 아니기 때문에 추후 종합소득세 신고 시 비용처리하시면 되겠습니다.

3. 단순경비율 사업자는 신청하는 것이 아니라 대상자는 자동적으로 국세청에서 분류해줍니다.
(1) 부동산임대업의 경우 애당초 불로소득에 가까워 경비율 자체가 그리 높지 않습니다. 단순경비율 대상자라 하더라도 실제 쓴 비용을 계상하여 간편장부로 신고하는 편이 훨씬 유리할 수 있습니다.
(2) 대출이자도 부동산임대업과 관련하여 직접적으로 관련있는 대출이자라면 가능합니다. 다만 대출이 명확히 해당 자산을 취득하기 위한 것이어야 하고 금액도 재산가액을 초과하여선 안됩니다.

(3) 단순경비율 여부는 종합소득세 관련한 것이라 부가가치세 신고와는 무관하며 매 기수마다 신고하셔야 합니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 문용현 세무사입니다.

1. 유형자산으로 회계처리하고 감가상각은 안하셔도 됩니다. 나중에 양도세 신고시 전액 경비로 반영하셔도 됩니다.

2. 맞습니다. 부가세 공제 가능합니다.

3. 장부를 작성하지 않고 추계신고를 할 때에 단순 또는 기준경비율이 적용되는 것입니다. 대출이자도 경비처리 가능하며 이는 추계신고가 아닌 직접 장부에 비용으로 반영하셔야 경비처리 가능합니다. 부가가치세는 계속 신고하시면 됩니다. 종합소득세와 부가세는 별개입니다.