임대사업자가 의무임대기간 중 사망하여 상속될 경우 상속세, 양도세 문의드립니다.
아버지가 다세대주택(8개호) 통으로 보유중이고, 2020.12.31 장기일반민간임대주택(10년)으로 지자체, 세무서 모두 등록한 상황입니다. (현재 1년 9개월 경과)
의무임대기간 10년이 되기전에 아버지가 돌아가실 경우 임대사업자 포괄승계는 가능한것으로 아는데,
포괄승계 받았다고 가정했을때
1) 양도세중과세배제, 장특공 70% 혜택을 받으려면 남은 잔여기간 임대하면 되는건가요? 아님, 제 이름으로 새로 임대사업자 등록됐으므로 10년 임대해야 혜택을 받을수 있는건가요?
2) 상속세 납부가 불가하여 연부연납으로 최초금액만 납부하고 1년 뒤 매각한다면(의무기간 미준수)
- 양도세 중과되고, 장특공 최대 30% (현재 15년 이상 보유) 혜택만 받는건가요?
- 의무기간 미준수로 매각했기 때문에 현재 거주주택(상속전 1세대 1주택상태) 양도시 비과세 혜택을 못받는건가요? 아님 이미 상속주택 매각했으므로 거주주택은 1세대 1주택 상태이므로 거주주택 양도시 비과세 혜택 등 아무런 영향이 없는건가요?
안녕하세요. 박성진 세무사입니다.
1) 92조의3 장기일반민간임대주택등에대한 감면의 경우 임대기간을 계산할때 조특법 97조5항을 준용하게 되어있습니다.
따라서 피상속인이 임대한 기간은 합산됩니다.
2)상속주택의 경우 5년간 양도세 중과 배제주택에 해당합니다. 장특공제는 상속인이 보유한기간부터 계산하기때문에 1년뒤 매각하시면 장기보유공제는 받을 수 없습니다.
그리고 상속받은 주택을 종전주택을 양도하는 경우에는 종전주택의 비과세 요건에는 영향이 없습니다.
조세특례제한법 제97조(장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면)
⑤법 제97조제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서"주택임대기간"이라 한다)의 계산은 다음 각호에 의한다. <개정 2000.1.10, 2001.12.31, 2008.2.29>
1. 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것
2. 삭제 <2001.12.31>
3. 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산할 것
3의2. 삭제 <2001.12.31>
4. 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니할 것
5. 제1호 또는 제3호의 규정을 적용함에 있어서 기획재정부령이 정하는 기간은 이를 주택임대기간에 산입할 것
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