원룸 전세 조건 들어가는게 맞을까요?

Question

안녕하세요,

원룸을 구하던중에 마음에 든 방을 찾아서 고민을 하고 있어요.

조건이 단독주택(1층은 상가 2층은 원룸 세대) 전세 5,000만원인데 등기부등본을 살펴보니 채권최고액이 20억이 잡혀있고,

등기부등본-토지 조회했을때 거래가액이 14억(2인 공동지분)으로 나와있습니다..!

위와 같은 조건이면 채권최고액이 높아서 보증보험 가입은 어려울것 같은데, 일반적으로 전세 들어가는게 조심스러운 상황일까요..?

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

우선 어떠한 권리관계이든 보증보험 가입이 되지 않으면 이후에 보증금 미반환발생시에 보증보험에게 구상권을 청구할수 없기 떄문에 보증금보호에 어려움이 있을수 있습니다. 말그대로 경매진행이나 다른 권리에 따른 조치를 한다고해도 결론적으로 온전히 다 받을지 안받을지는 현시점에 알수없기 떄문입니다. 그리고 질문의 경우 보증금이 5000만원이라면 소액임차인 요건에 해당될것으로 보이고, 서울의 경우라면 최우선 변제금이내이기 떄문에 선순위 물권이 있다고 해도 어느정도 보증금 보호가 가능할수는 있습니다. 물론 지역에 따라서 최우선변제금이 5000만원보다 낮아 일정한 금액에 대해서는 손실이 생겨날수도 있구요, 결론은 리스크가 있는 계약이기 때문에 신중하게 판단하실 필요가 있어 보입니다.

Answer 2

조건이 단독주택(1층은 상가 2층은 원룸 세대) 전세 5,000만원인데 등기부등본을 살펴보니 채권최고액이 20억이 잡혀있고,

등기부등본-토지 조회했을때 거래가액이 14억(2인 공동지분)으로 나와있습니다..!

위와 같은 조건이면 채권최고액이 높아서 보증보험 가입은 어려울것 같은데, 일반적으로 전세 들어가는게 조심스러운 상황일까요..?

==> 상기 내용을 고려할 떼 거래 예상가격 등을 판단하지 않고 현재 상태에서 계약이 체결하는 것은 곤란해 보입니다. 해당 원룸건물의 공시가격 * 126%> 선순위 근저당, 모든 보증금의 합계"가 되어야 안전하고 그렇지 않은 경우에 다른 물건을 알아 보시는 것이 적절해 보입니다.

Answer 3

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

건물가액을 봐야겠지만 아무래도 토지가격을 보고 유추해볼때 보증보험은 불가능할것으로 보이고 위험해보입니다.