매매 후 입주 전 누수 문제 문의 드립니다

Question

안녕하세요.

저는 얼마 전 해당 아파트를 매수한 사람입니다.

잔금일에 매도인과 함께 집을 확인했고, 베란다 쪽 탄성 코트가 부풀어 있는 부분에 대해 문의했을 때, 매도인은 환기를 하지 않아 습기로 인해 발생한 것이라고 설명했습니다. 저는 그 설명을 신뢰하고 계약을 진행했습니다.

그러나 이후 인테리어 공사를 준비하는 과정에서 업체 측에서 해당 부위는 누수 흔적으로 보인다는 의견을 주었고, 관리사무소 확인 결과 외부 샷시 틈 실리콘 시공 부위(약 3년 전 매도인 시공)에서 물이 유입된 것으로 추정된다는 답변을 받았습니다.(정확한 원인은 업체 불러서 확인 해야 되나 비가 와야 누수원인을 정확하게 알 수 있다고 합니다)

매도인께 해당 내용을 전달하고 실리콘 문제에 대해 협의를 요청드렸으나, 보상이 어렵다는 입장을 들었습니다.

본 아파트가 35년 된 노후 아파트인 점은 알고 있습니다. 그러나 노후되었다는 사정만으로 누수 책임이 면제되는 것은 아니라고 생각합니다. 특히 매도인께서는 4~5년 거주 동안 누수가 없었다고 말씀하셨고, 베란다 누수 가능성에 대해 사전에 고지하지도 않았습니다.

계약 당시 중대 하자 관련 특약을 요청드렸으나 거절되었고, 결국 ‘아랫집 누수 발생 시 계약일로부터 1개월 이내 매도인 책임’이라는 문구만 기재되었습니다. 현재 발생한 문제는 아랫집 누수가 아닌, 매매 당시 이미 존재했을 가능성이 있는 하자에 해당한다고 판단됩니다.

민법상 매매 목적물에 계약 당시 이미 존재하던 하자가 있을 경우, 매도인은 그에 대한 담보책임을 부담하는 것으로 알고 있습니다. 그렇지만 계약서상 특약에 매수인에게는 불리하게 노후주택이라고 이의제기금지라는 불리한 조건이 있어서 제가 보상을 받을 수 있는 부분인지 확실하게 인지하기가 어려운 부분이 있습니다. 본 건은 잔금 전 이미 탄성 부풀음이라는 외형적 이상이 존재했고, 그 원인이 누수로 확인된 상황이고 입주 전에 하자가 발견 된 부분이고 이로인한 배상 받을 수 있는 부분인지 알고싶습니다 또 고지의무 위반이나 기만 사항에 대해서도 해당되는 부분이 있는지 알고 싶습니다.

Answer 1

안녕하세요, 인천 법률사무소 송지 배성권 변호사입니다.

잔금까지 치르고 입주 전에 이런 상황이 생기셨으니 얼마나 당황스러우실지 충분히 이해됩니다.

결론 노후 아파트라는 사정만으로 매도인의 담보책임이 면제되지 않으며, 이의제기금지 특약도 매도인의 고의나 중과실에 의한 하자에는 적용되지 않을 수 있습니다.

이의제기금지 특약이 있어도 청구가 가능한가요? → 가능성이 있습니다. 이의제기금지 특약은 일반적인 노후 하자를 면책하는 취지이지만, 매도인이 하자를 알고도 고지하지 않았거나 허위 설명을 한 경우에는 특약의 효력이 제한될 수 있습니다. 잔금일에 탄성 코트 부풀음을 "습기로 인한 것"이라고 설명한 부분이 핵심 쟁점이 됩니다.

고지의무 위반 또는 기망에 해당하나요? → 매도인이 4~5년 거주하면서 누수를 몰랐다고 보기 어렵고, 3년 전 직접 실리콘 시공을 한 사실이 있다면 하자를 인지하고 있었을 가능성이 높습니다. 이 경우 고지의무 위반 또는 기망에 해당할 수 있으며, 이의제기금지 특약을 무력화하는 근거가 됩니다.

지금 당장 하셔야 할 것 → 비가 온 후 전문 업체를 통해 누수 원인을 공식적으로 확인하시고 진단서를 받아두시기 바랍니다. 관리사무소 답변 내용도 서면으로 확보해 두시고, 매도인과의 협의 과정은 반드시 문자나 카톡으로 기록을 남겨두시기 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.

아파트 매수 후 입주 전부터 누수 의심 정황이 발견되어 많이 당황스러우실 것으로 생각됩니다. 결론부터 말씀드리면 계약서상 하자담보책임 면제 특약이 존재하므로 매도인에게 배상 책임을 묻기 위해서는 매도인이 누수 사실을 알고도 숨겼다는 점을 입증해야 합니다.

1. 하자담보책임 면제 특약의 효력

민법상 매도인의 하자담보책임은 당사자 간 합의로 배제할 수 있으므로 노후 주택임을 이유로 이의제기를 금지한 특약은 원칙적으로 유효합니다. 다만 매도인이 하자가 있다는 사실을 인지하고도 매수인에게 고지하지 않았다면 민법 제584조에 따라 해당 특약에도 불구하고 책임을 묻고 보상을 받을 수 있습니다.

2. 고지의무 위반 및 기만행위 성립 가능성

탄성 코트 부풀음에 대해 매도인이 환기 문제라고 설명한 것이 기만이나 고지의무 위반으로 인정되려면 매도인이 해당 부위가 누수 때문이라는 것을 미리 알고 있었어야 합니다. 과거 실리콘 보수 이력이 정황 증거는 될 수 있으나 매도인의 악의적 은폐를 객관적으로 증명하는 것은 법리적으로 까다롭습니다.

3. 소송 유지 시의 실익 판단

외부 창틀 실리콘 코킹 등 보수 공사에 드는 비용은 소송에 소요되는 시간과 비용에 비해 규모가 작아 법적 대응의 실익이 매우 적습니다. 참고로 민사의 경우 승소 시 정해진 한도 내에서 상대방에게 변호사 선임 비용을 청구할 수는 있습니다.

우선 비가 올 때 전문 업체를 통해 정확한 누수 원인과 진단서를 확보한 뒤 이를 근거로 매도인과 원만한 보수 비용 분담 합의를 시도하시기 바랍니다.

사건이 잘 해결되기를 바랍니다.

Answer 3

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

일단 하자에 대해서 고지를 하지 않은 부분은 하자 담보 책임을 물을 수 있습니다. 그러나 위와 같은 특약이 있다면 노후 문제로 인해 발생하는 누수에 대해서 그 책임을 묻기 어려울 수 있고 특히 매도인 역시 그러한 하자에 대해서 알고 있었음에도 고의적으로 기망하였음을 입증하기 어렵다면 더더욱 그러합니다. 이상입니다.