부동산 매도 시 질문이 있습니다...

Question

[문의 내용]
시나리오 1 (세입자 승계):

현재 상태: A의 집에 세입자 C가 4억 5천만원 보증금으로 거주 중

B가 매수 시:

계약금으로 5천만원만 실제 지불

세입자 C의 보증금 4억 5천만원은 승계

A의 실질적 이득: 5천만원

시나리오 2 (세입자 퇴거 후 매도):

A가 세입자 C에게 보증금 4억 5천만원 반환

B에게 5억원에 매도

A의 실질적 이득: 4억 5천만원

실제 차이:

시나리오 1은 빠른 매각이 가능하지만 이득이 적음

시나리오 2는 더 많은 이득을 볼 수 있으나, 보증금 반환을 위한 자금이 필요하고 시간이 더 소요됨

[ 질문 내용 ]

시나리오 2를 사람들이 해야 되는 것인데, 왜 부동산 유튜브나 이런 곳에서는 이런 정보가 없을까요? 제가 잘못 알고 있는 것인가요.

아니면 거래 시 제가 잘못 알고 있는 게 있는 걸까요?

Answer 1

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

임대인은 임차인에게 보증금을 반환해 줄 현금이 없는 경우가 많아 A와 같이 거래 하는 경우가 대다수 입니다.

돈이 오고 가고 하는 것이 번거롭기도 하거니와 각각의 이해관계가 늘어남에 따라 분쟁의 소지도 있어 간단하게 포괄승계하는 것 즉 권리만 승계하는 것이 모든 이에게 이득이 되기 때문입니다.

감사합니다.

Answer 2

시나리오 2를 사람들이 해야 되는 것인데, 왜 부동산 유튜브나 이런 곳에서는 이런 정보가 없을까요? 제가 잘못 알고 있는 것인가요.

==> 상기 내용을 고려할 때 주변 부동산 전문가와 상담을 받아 보시는 것이 우선입니다.

Answer 3

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

거래가가 5억이라고 볼때 집을 매도하게 된다면 전세가 빼고 나머지만 받고 소유권 이전등기 하는 것입니다

시나리오 1이나2도 똑같습니다

시나리오 2는 전세입자를 내보낼때 자금을 마련해서 내보내게 되면 더복잡합니다

시나리오 1이 간단하게 전세입자 승계하고 남는금액만 받고 소유권이전 등기 하는게 간편한 방법입니다

Answer 4

안녕하세요. 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.

질문하신 두 가지 시나리오는 각각 장단점이 있으며, 매도인의 상황에 따라 선택할 수 있는 방법입니다. 말씀주신 시나리오 2에 대한 언급이 적은 이유는 일반적인 매도 방식으로 승계 방법(시나리오 1)이 더 보편적이기 때문입니다. 하지만 시나리오 2가 틀린 정보는 아니며, 실제로 특정한 경우에는 더 높은 이득을 얻을 수 있는 방식입니다.

1. 시나리오 1 - 세입자 승계 방식

   • 매수인(B)이 기존 세입자(C)의 보증금을 승계하고, 매도인(A)은 계약금만 실제로 수령하는 구조입니다. 이는 세입자 승계를 통해 매도인은 보증금을 즉시 반환할 필요가 없어 부담이 적으며, 빠르게 거래가 성사될 수 있습니다.하지만 매도인은 세입자 보증금을 포함한 전체 매매 대금에서 실질적 수익이 적어질 수 있습니다.

   • 보증금 반환에 필요한 자금을 마련하기 어려운 매도인에게 적합한 방식으로, 이러한 이유로 많은 거래에서 활용됩니다.

2. 시나리오 2 - 세입자 퇴거 후 매도

   • 매도인(A)이 세입자(C)의 보증금을 반환하고 나서 매수인(B)에게 매도하는 구조입니다. 이는 보증금을 반환한 후 매매 대금을 모두 수령하게 되므로, 실질적 이득이 더 높습니다. 하지만 매도인이 보증금을 반환하기 위한 자금이 필요하며, 세입자 퇴거 절차까지 완료하려면 추가적인 시간과 절차가 소요됩니다.

   • 많은 매도인들이 보증금 반환 자금 마련에 부담을 느끼며, 신속한 거래 성사를 위해 승계를 선호하는 경향이 있습니다.

문의주신 시나리오 2는 매도인이 자금을 갖고 있거나 자금 조달이 가능한 경우에 이상적입니다. 하지만 다수의 매도인이 보증금을 마련하는 데 부담을 느끼기 때문에 자금 부담이 적고 거래 성사가 빠른 시나리오 1이 주로 활용됩니다. 따라서 두 시나리오는 각각의 상황에 따라 적합한 방법이 되며, 어떤 것이 더 유리한지는 매도인의 재정 상태와 거래 우선순위에 따라 달라집니다.