다세대주택 양도세 관련하여 궁금합니다.

Question

안녕하세요.

다세대주택은 다가구주택과 다르게 각 세대별로 주택수가 계산이 되어,

다세대주택 건물을 매입하게 되면 다주택자가 되는 것으로 알고 있는데요,

그럼 다세대주택(8세대)을 30억에 매입하여 5년 정도 후 40억에 매도를 하게 되면,

양도세가 대략 어떻게 되는지 궁금합니다.

(다른 주택은 없고 해당 다세대주택 건물만 있는 경우입니다.)

그리고 주택임대사업자를 등록하게 되면 해당 양도세를 절세할 수 있는지도 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 문용현 세무사입니다.

양도차익 10억 및 보유기간 5년을 가정할 경우 예상 양도소득세는 약 3.75억입니다. 1세대 1주택 양도세 비과세가 불가능하다면 별도 절세 방법은 없을 것입니다.

Answer 2

안녕하세요. 이용연세무회계사무소의 이용연 대표세무사입니다.

소득세법상 1세대가 다세대주택(8호)을 매입하여 보유하다가 향후

양도하는 경우 먼저 양도하는 7호수의 주택에 대해서는 양도차익을

산출하여 양도일로부터 2개월이 되는 날이 속하는 달의 말일까지

양도자의 주소지 관할세무서에 양도소득세 예정신고 납부를 해야

합니다.

최종 1주택이 소득법상 1세대 1주택 비과세요건을 충족시 양도가액

등록주택임대사업을 해당 주택 소재지 또는 주소지 관할 지방자치

단체에 할 수 있으며, 매년 재산세를 일정액 감면 적용받을 수 있습니다.

장기일반민간임대주택으로 10년 이상 임대시 장기보유특별공제를 일반

양도시보다 더 많이 적용받을 수 있습니다.

답변이 도움이 되기를 바랍니다.

Answer 3

안녕하세요. 임현상 세무사입니다.

조정지역이 아닌경우를 가정해보겠습니다.

조정대상지역이 아닌 지역에서 다세대주택(8세대)을 매입하고 보유하신 경우, 해당 주택을 매도할 때 양도소득세 중과세율은 적용되지 않습니다. 따라서, 기본세율(6%~45%)이 적용되며, 장기보유특별공제도 받을 수 있습니다.

양도차익10억

장기보유공제2억

과세표준 8억

기본세율적용시산출세액: 1.576억

지방세: 0.1576억

합계 1.7336억 입니다.

주택임대사업자로 등록하면 양도소득세에서 상당한 혜택을 받을 수 있습니다.

다주택자의 경우, 주택을 매도할 때 높은 중과세율이 적용되지만, 주택임대사업자로 등록할 경우 이러한 중과세에서 제외될 수 있습니다.

특히 장기 보유할수록 공제율이 높아지는 장기보유특별공제 혜택도 적용받을 수 있어 절세 효과가 더욱 큽니다.

그리고 주택임대사업자로 등록한 주택은 주택 수에 포함되지만, 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는 경우, 다른 1주택을 팔 때 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.