공유지에 대한 언급없었던 직거래 계약?

Question

안녕하세요 주택을 매매하려고 직거래로 계약서를 쓰고 중도금까지 전한 상황에서 등기부등본을 떼어보니 한 필지위에 여러채 집이 올라있는 공유지 상태더라구요 집을 보러갔을때, 계약서를 쓸 때 일체 공유지라는 것에 대한 언급이 없었고 계약서 작성시에도 어차피 법무사 사무실에가서 등기를 할 것 이니 자세한 수치나 이런 것은 법무사사무실에서 작성하자며 공란계약서를 썼습니다 한 필지위에 있는 집이 하나의 공유된 골목을 사용하고 있고 토지대장에 각자의 지분율만 나와있는데 이런 경우 계약서를 쓸때까지 공유지라는 언급이 일체 없었던 점과 차후 집을 고치거나 하는 등을 할 때 공유지 위에 다른 집들의 동의를 받아야 한다고 하던데 이런 부분에 대한 미고지를 사유로 계약 해지가 가능한가요? 아니면 직거래 계약시 작성한 계약서를 공란으로 두었던 부분을 문제로 공인중개사 사무실에서 새로 특약을 추가해서 계약서를 작성할 수 있는 부분인가요?

Answer 1

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

공유지 미고지는 계약 해지 사유가 될 수도 있으나, 공란 계약서 작성과 법무사 작성 합의 때문에 법적 판단은 복잡합니다

중도금 이미 지급된 상태에서는 특약 추가로 문제를 정리하는 것이 현실적이고 안전합니다

향후 공유지 관련 분쟁, 리모델링, 통행권 문제를 특약에 명확히 넣는 것이 중요할거 같습니다

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 계약금 및 중도금 까지 가게 되면 계약을 취소하기에는 쉽지는 않아 보입니다.

다만 공유지 고지 문제가 기망이냐, 신의칙상 고지의무에 해당이 되느냐 등의 법적 다툼이 예상이 되고 있습니다.

기망이냐, 신의칙상 고지의무에 해당이 되느냐에 따라서 계약 취소등의 가능 여부가 달려 있을 것으로 보입니다.

주변 무료법률구조공단에서 상담을 받아 보시는 것을 추천드리고 부동산 거래 시 직거래상의 이러한 문제점에 대해서

재고할 필요는 있어 보입니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요 주택을 매매하려고 직거래로 계약서를 쓰고 중도금까지 전한 상황에서 등기부등본을 떼어보니 한 필지위에 여러채 집이 올라있는 공유지 상태더라구요 집을 보러갔을때, 계약서를 쓸 때 일체 공유지라는 것에 대한 언급이 없었고 계약서 작성시에도 어차피 법무사 사무실에가서 등기를 할 것 이니 자세한 수치나 이런 것은 법무사사무실에서 작성하자며 공란계약서를 썼습니다 한 필지위에 있는 집이 하나의 공유된 골목을 사용하고 있고 토지대장에 각자의 지분율만 나와있는데 이런 경우 계약서를 쓸때까지 공유지라는 언급이 일체 없었던 점과 차후 집을 고치거나 하는 등을 할 때 공유지 위에 다른 집들의 동의를 받아야 한다고 하던데 이런 부분에 대한 미고지를 사유로 계약 해지가 가능한가요?

== > 현재 상황에서 매도인과 협의후 해결이 필요한 사항입니다. 협의가 되지 않는다면 법원에 소송 등을 통해서 해결해야 합니다.

아니면 직거래 계약시 작성한 계약서를 공란으로 두었던 부분을 문제로 공인중개사 사무실에서 새로 특약을 추가해서 계약서를 작성할 수 있는 부분인가요?

==> 서로 협의가 된다면 문제가 되지 않지만 현실적으로 협의가 쉽지 않아 보입니다.

Answer 4

안녕하세요. 공인중개사입니다.

공유지라는 중대한 하자가 계약 전 고지되지 않았고 그로 인해 사용수익과 향후 수선에 제약이 커진다는 중요사항 미고지로 계약해지나 손해 배상 여지가 있습니다. 공란계약서는 분쟁 시 매우 불리하니 즉시 특약으로 공유지 지분, 통행로 사용권, 수선 동의 절차, 지분 이전방식, 미이행 시 해제와 반환을 명확히 보완하고 법무사 확인후 진행하시기 바랍니다.

Answer 5

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

공유지라는 중요한 사실을 전혀 듣지 못했고 구로 인해 향후 사용, 수리, 증개축에 제약이 생기는 점을 알았다면 중요한 사항의 고지의무 위반 또는 착오, 기망을 이유로 해지를 주장해볼 수 있습니다.

법적으로 다퉈 볼 근거는 분명 존재하지만 소송까지 가면 시간, 비용이 크기 때문에 지금은 합의 해지, 또는 조건 변경을 1순위로 시도해 보는 것이 현실적이라 생각합니다.

깊게 생각해보시길 바랍니다.

감사합니다.

Answer 6

안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.

직거래 과정에서 발생한 당혹스러운 상황에 위로의 말씀을 드립니다. 결론부터 말씀드리면, '공유지 지분 매매'라는 핵심 사실을 고지받지 못한 점과 '공란 계약서'의 불완전성을 근거로 계약 해지 또는 보완을 강력히 요구할 수 있는 사안입니다.

1. 고지 의무 위반에 따른 계약 해지 가능성

단독 소유인 줄 알았던 주택이 사실은 '공유지' 형태라면, 이는 부동산 거래에서 가장 중요한 '권리 관계'에 대한 기망(속임수) 또는 중대한 착오에 해당합니다.

• 설명 의무 위반: 매도인은 매매 대상이 '필지의 단독 소유권'인지 '공유 지분'인지 명확히 알릴 의무가 있습니다. 특히 공유지는 수리, 증축, 재개발 시 타 지분권자의 동의가 필요해 재산권 행사에 심각한 제약이 따르므로, 이를 알리지 않은 것은 계약의 본질적 내용을 숨긴 것으로 볼 수 있습니다.

• 해지 가능성: 법적으로 중대한 사항의 착오를 이유로 계약 취소를 주장하거나, 매도인의 고지 의무 위반에 따른 손해배상 및 계약 해제를 요구할 수 있습니다. 이미 중도금이 지급되었더라도, 사기 또는 착오에 의한 계약은 취소가 가능합니다.

2. '공란 계약서'의 법적 문제

계약서에 수치나 핵심 내용을 기재하지 않고 '공란'으로 두었다는 점은 계약의 '성립 여부' 자체를 다툴 수 있는 대목입니다.

• 불완전 계약: 매매 대상물의 범위와 면적 등 핵심 정보가 누락된 계약서는 원칙적으로 유효한 계약으로 보기 어렵습니다.

• 중개사 개입 여부: 공인중개사는 이미 작성된 직거래 계약서에 도장만 찍어주는 행위를 금지당하고 있습니다(대필 금지). 만약 중개사를 통해 계약서를 다시 쓰고자 한다면, 중개사는 반드시 확인·설명서를 작성해야 하며 이 과정에서 공유지 문제가 드러나게 됩니다.

3. 대응 방안

• 계약 이행 중단 및 내용증명 발송: 즉시 법무사나 변호사의 조력을 받아 "공유지임을 고지받지 못했으므로 계약을 취소하거나, 원상복구(중도금 반환)를 요구한다"는 내용증명을 발송하십시오.

• 공인중개사 방문 시 주의: 중개업소에서 특약을 추가해 다시 작성한다면, "공유자들의 동의 없이 재산권 행사가 불가능할 경우 매도인이 책임진다"거나 "매수인이 인지한 단독 소유가 아님이 밝혀졌으므로 무조건 해지한다"는 등 강력한 방어 조항을 넣어야 합니다. 하지만 현재로서는 계약 자체를 백지화하는 것이 가장 안전해 보입니다.

• 지분 대출 확인: 공유지 지분은 시중 은행에서 대출을 받기가 매우 어렵습니다. 대출이 필요한 상황이라면 이 점을 근거로 계약 이행 불능을 주장할 수도 있습니다.

공유지 위에 지어진 집은 추후 매도도 매우 어렵고, 말씀하신 대로 담벼락 하나 고치는 데도 이웃(공유자)들의 인감을 받아야 하는 등 분쟁의 소지가 매우 큽니다. 이미 중도금이 건너갔으므로 매도인이 순순히 돌려주지 않을 가능성이 높으니, 조속히 법률 전문가를 찾아 '계약 무효 또는 취소' 소송 준비를 병행하시길 권합니다.

작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.