안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
먼저, 국토교통부는 주택매매 및 임대차계약 시 분쟁의 소지가 될 수 있는 '계약갱신 요구권 행사'에 대해 계약서상에 명시하도록 공인중개사법 시행규칙을 개정하고 시행한다고 발표했었습니다.
매매 전 공인중개사는 매도인에게 세입사의 계약갱신 의사를 물어보게 한뒤 계약갱신요구권행사 확인서를 작성해야됩니다.서류에는 세입자가 계약갱신청구권을 행사했는지, 할 예정인지, 행사하지 않기로 했는지, 아직 결정하지 않았는지 등이 기재된다. 분쟁의 소지를 없애기위해서입니다. 세입자가 계약갱신청구권 행사를 완료한 경우 갱신 후 임대차 기간을 명시해야 한다. 중개대상물 확인·설명서에도 세입자의 권리 행사 여부가 표시됩니다. 매매 전 매도인(임대인)이 임차인에세 계약갱신요구권행사 여부를 물어볼 겁니다.
세입자가 계약갱신의사를 밝힌다면 2년 연장이 되어 2년 연장된 후 매수인이 실거주를 할 수 있습니다.
선생님께서 계속 전세집에 거주할 거라고 집주인에게 말해주시면 되겠습니다.
집주인이 바뀌고 새집주인이 전세집을 담보로 은행에 대출을 받더라도 선생님께서 등기부의 순위 상 1순위가 되어 경매에 넘어가더라도 전세금을 다 받을 수 있습니다. 그리고 선생님께서 대항력이 존재해서 계속 거주하셔도 문제가 없습니다. 이사가야될 즈음 전세집이 경매로 넘어갈 경우 낙찰자가 나타날때까지 전세보증금을 바로 받을 수 없다는 단점이 있으며, 낙찰자가 바로 나타난다면 낙찰금액에서 배당을 받을 지, 계속 거주 할 지 선택하시면 됩니다.
