안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.
아파트 분양계약에서 모델하우스와 실물 시공 상태가 현저히 다른 경우 , 계약 해제와 계약금 반환 여부는 ' 분양계약서상 약정 내용 ' 과 주택법ㆍ민법상 하자ㆍ기망 여부가 핵심 판단 기준이 됩니다.
(1) 계약 파기 가능성
ㆍ 모델하우스와의 현저한 불일치
모델하우스는 분양광고의 중요한 근거가 되며 , 외관ㆍ조경ㆍ자재 등이 계약 내용에 포함된 것으로 해석됩니다.
° 만약 광고ㆍ설명과 다르게 설계 변경이 이루어졌고 , 그 변경이 ' 중대한 사항 ' (예 : 단지 전체의 고저차 변경 , 1~3층 조망권 상실 , 출입구 구조 불편)을 초래했다면 , 이는 주택법 제18조 제2항(허위ㆍ과장 광고 금지)및 민법 제109조(착오) , 제110조 (사기)에 따른 계약 취소 사유가 될 수 있습니다.
ㆍ 중대한 설계 변경 요건
주택법 시행령 제20조는 세대수 , 동수 , 주차대수 , 부대ㆍ복리시설 위치 , 조경계획 등 본질적 사항 변경 시 입주자 2/3 이상 동의를 받아야 한다고 규정합니다.
동의 없이 중요한 변경이 있었다면 , 계약자는 이를 이유로 해제할 수 있습니다.
(2) 계약금 반환 가능성
ㆍ 기망ㆍ중요사항 불고지
분양사는 토지 양도 문제로 입구 설계를 변경할 사정을 알고 있었음에도 이를 사전에 알리지 않았다면 , 이는 ' 중요사항 불고지 ' 에 해당합니다.
이 경우 민법 제110조(사기)에 따라 계약을 취소하고 계약금 전액 반환을 청구할 수 있습니다.
ㆍ 하자담보와는 구분
완공 후 발견되는 ' 하자 ' 는 보수청구가 원칙이지만 , 지금처럼 입주 전 , 구조ㆍ위치 ㆍ자재 변경 등 계약 본질에 영향을 주는 사안은 ' 계약 해제 ' 범주에 들어갑니다.
ㆍ 판례 경향
법원은 조망권ㆍ일조권 상실 , 단지 내 고저차 심각한 변경 , 고급 자재를 저급 자재로 변경한 사례에서 ' 계약 당시 중요사항에 중대한 변경 ' 이라 판단하여 계약금 반환을 인정한 사례가 있습니다. (부산고법 2011. 11.08 선고 2009나 11501 , 11518 , 11525 , 11532 , 11549 , 11556 , 11563 , 11570 판결: 상고)
결론적으로 ,
ㆍ 파기 가능성 : 광고ㆍ모델하우스와의 차이가 중대하고 , 사전 고지ㆍ동의 절차 없이 변경이 이루어졌다면 계약 해제 가능성이 높음.
ㆍ 계약금 반환 가능성 : 기망ㆍ중요사항 불고지에 해당하면 전액 반환 청구 가능 .
ㆍ 실무 조치 :
° 모델하우스 자료 , 분양 광고 , 계약서 사본 확보
° 변경 전ㆍ후 설계도면 , 현장 사진 , 시공자ㆍ분양사 발언 녹취
° 입주예정자 단체 대응 및 변호사 선임
° 분양대금 지급 거부 및 내용증명 발송
따라서 입주예정자 단체가 분양사에 , 계약해제ㆍ계약금 반환요구 내용증명을 보내는 등 적극 대처를 해야만 분양사가 협상에 응할 가능성이 높습니다.