최근에 재개발 부동산을 구입했습니다. 재개발이 최종 추진되는 절차를 알고 싶습니다.
최근에 재개발 부동산을 구입했습니다.
제가 매입한 것은 노후빌라로 대부분 이사하고 1집 정도만 거주하고 있습니다.
조합에서도 계속 연락이 오고 있고요.
1년 안에 건물을 허물고 아파트를 짓게될 것으로 생각됩니다.
재개발 빌라를 구입한 것은 처음이라 궁굼한 것이 있습니다.
이제 무엇을 준비해야 할지도 대비해야 할 것 같고...
전반적인 재개발이 추진되는 절차를 알고 싶습니다. 재개발을 검토하는 단계부터 아파트를 분양하게 되는 전체적일 일정과 내용을 알고 싶습니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
재개발은 조합결성,이주,철거,보상비 갈등 등으로 철거 전까지도 빨리 진행되기 힘듭니다. 몇 년 전부터 재개발추진 중이었더라면 몰라도 얼마 되지 않은 시점에서 재개발을 추진하는 거라면 1년 안에 철거까지 되는 것은 힘들다고 봅니다. 그리고 현재 금리인상, 원자재비 상승 등으로 재개발추진 중 취소되는 사업장이 많습니다.
재개발은 공공재인 정비기반시설을 추가로 지어야 하므로 기부채납 비율이 재건축에 비해 훨씬 높다. 또한 재건축에 비해 '현금청산자가 많이 발생해 조합의 금융비용 부담이 가중되어 사업성이 나빠지는 경우도 있다. 그래서 재개발 조합은 현금청산자의 숫자를 줄이기 위해 여러 노력을 기울입니다.
1.재개발의 기본 계획을 수립
2.정비 계획 수립을 비롯한 정비구역을 지정하게 됩니다.
이때에 지정되는 정비구역의 특성에 따라서 재개발 조합으로 시행되는 곳인지의 여부를 결정하고, 조합을 결성하여 사업을 진행하거나, 조합이 아닌 방법으로 시행하기도 합니다. 주민대표회 또는 토지 등의 소유자의 전체 회의를 통해 시행자를 지정하고 시행자가 사업시행 인가 및 관리처분 등의 업무를 주도하게 됩니다. 재개발 절차에서 재개발조합을 결성하는 경우에는 먼저 3. 추진 위원회를 구성하고 승인을 받게 됩니다. 그리고 4.창립총회를 하고 5.조합설립 인가를 받게 됩니다.
조합설립 인가 과정에서 토지 소유주들, 즉 지주의 동의를 받아야만 하고 이 과정에서 오랜 시간이 소요되게 됩니다. 조합설립 인가를 받은 후에는 6.시공자를 선정하고 7.사업시행 인가를 신청하여 받게 됩니다. 그리고 감리자가 선정되어 분양이 진행됩니다.
사업시행계획인가는 정비구역에 건축허가를 내포하기에 조합원의 재개발진행에 대한 기대심을 높이고 투자자들도 적극적으로 투자에 임하게 합니다. 아직은 감정평가 진행전이라 3.3㎡당 기준으로 가격이 책정되어 거래가 이루어집니다. 단기적으로는 부동산시세가 가장 높은 단계이며 이 단계전에 부동산을 매입했다면 단기수익을 보고 팔아도 되는 시점입니다. 반대로 매입을 고려한다면 사업시행계획인가후 감정평가가 나올때까지 기다리는 것이 좋습니다.
분양신청기간은 그 통지한 날부터 30일 이상 60일이내로 하여야 합니다. 대지 또는 건축물에 대한 분양을 받고자 하는 토지등 소유자는 분양신청기간 이내에 사업시행자에게 대지 또는 건축물에 대한 분양신청을 해야 합니다. 재건축의 경우에는 조합설립에 동의하지 않으면 비조합원으로 간주하여 매도청구하지만 재개발의 경우에는 조합설립에 동의하지 않아도 조합원으로 편입됩니다. 그러나 조합원 분양신청기간에 분양신청을 하지 않으면 조합원의지위가 상실됩니다. 분양신청은 조합원들의 평형신청으로 단순히 평형만을 신청하는 것을 의미합니다
동,호수 추첨은 관리처분계획인가 이후부터 일반분양이전까지 이루어집니다. 분양신청기간에 분양신청을 하지 않으면 현금청산자가 됩니다. 이후 추가분양신청은 없기에 반드시 기간 내 분양신청을 해야 합니다. 분양신청을 마친후 분양평형의 변경은 원칙상 불가하지만 관리처분계획인가 전에 조합에서 변경하려는 평형이 남아있다면 변경해주는 조합도 있습니다.
8.관리처분계획인가
관리처분인가가 떨어지면 그시점부터는 조합원들이 보유하고 있던 연립이나 단독주택등이 조합원입주권으로 바뀌게 됩니다. 재개발에서 가장 말이 많고 탈도 많은게 관리처분인가단계입니다. 본인들이 가지고 있던 감정가액과 조합원 분양가액이 나옵니다. 그렇게 되면서 25평 혹은 34평에 입주할때 각각 얼마의 분담금이 나오는지도 알게 됩니다. 기대했던것보다 감정가가 낮게 나오거나 조합원 분양가가 높게 측정되면 조합원들의 불만이 터져나오고 여기에 불만인 조합원들이 뭉치면서 비대위가 탄생하기도 합니다. 특히 상가나 단독을 보유하고 있던 원주민들의 불만의 소리가 크게 나옵니다. 최근에는 사업인가단계에서 나온 예상분양가액이 이런 저런 이유로 관리처분계획인가때 올라가는 지역도 나옵니다
9.일반분양
조합원에게 분양하고 남은 초과분에 대해 주택공급에 관한 규칙에 따라 일반분양합니다.
10.사업완료
사업이 완료되면 재청산을 해서 남은 이득이 있으면 청산금을 조합원들에게 돌려주고 반대로 부족하면 추가분담금이 발생하게 됩니다. 청산작업이 끝나면 조합이 해산되면서 길었던 재개발 사업이 끝나게 됩니다.