전세 계약시 융자금갚는조건으로 계약은 괜찮나요?

Question

현재 융자와 선순위금액이 많아 전세보증보험 가입이 안되는 매물이 있습니다.

어떤분이 팁을 주셨는데, 내 전세보증금을 융자로 갚는조건으로 계약하고,

이후에 전세보증보험을 들면 된다고 하는데 이런계약방식이 가능한지,

문제점은 없는지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

네, 가능합니다.

융자때문에 보증보험에 가입이 안 되지만 임대인이 임차인의 전세보증금으로 대출을 상환하고 근저당권을 말소하는 것에 동의한다면 본인이 잔금을 치르고 임대인은 그 돈으로 대출을 상환하고 근저당권을 말소하면 됩니다.

계약서 특약사항에는 임대인이 근저당권을 말소하지 않을 경우 계약취소 및 임찬이이 지불한 모든 금액을 임대인은 반환한다라는 내용을 작성하시는 것이 좋습니다.

Answer 2

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

융자를 갚으면 좋은데 현세입자한테 보증금을 내줘야 하는 상황이면 융자를 갚을수가 없을텐데 편법으로 계약서를 쓰라는건가요

현세입자가 없고 융자가 있다면 특약에 융자를 갚는조건으로 계약하시면 됩니다

그래도 부동산 사무실에서 확인잘해보시고 계약하시기 바랍니다

Answer 3

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

네 가능합니다. 선순위근저당을 말소하는조건이면 질문자님이 1순위로 되기때문에 보증보험가입이 가능합니다.

Answer 4

안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.

그런 계약방식이 불가능한건 아닙니다만, 선순위 보증금도 많다고 하셨는데 일부 상환 된다고 보증보험이 가능할지 불안하네요.

일부 상환한다고 근저당 말소가 되진 않으며 HUG 등에서는 채권 최고액을 기준으로 잡기 때문에 보증보험 가입 불가될 가능성이 높습니다.

먼저 임대인과 협의를 하셔야 하겠고 질문자님의 전세보증금을 융자에 상환한다는 전제하에 전세보증금 반환보증보험에 가입 가능한지 여부를 확인하심이 선행되어야 하겠습니다.

Answer 5

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

보통의 전세계약은 질문처럼 진행되는 게 많습니다, 잔금시 근저당말소를 특약으로 계약하기 떄문에 선순위 임차권 확보가 가능합니다. 다만 질문에서 말하는 선순위 금액이 많다는게 어떠한 부분인지는 확인이 필요해 보입니다. 쉽게 등기부상 근저당만 있고, 해당주택이 다가구주택이 아니라면 근저당말소를 조건으로 계약을 해도 되지만 그 외 물권이 있고, 다가구로써 선순위 임차권이 있는 경우라면 계약을 다시 고려해보시는게 좋습니다

Answer 6

안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.

근저당권과 선순위 보증금액이 많으면 전세보증보험 가입이 불가 입니다.

질문자님의 전세보증금으로 근저당을 전액 말소 할 수 있는지 말소 후 보증보험가입이 가능한지

계약전에 확인해 보세요. 만약 전세자금대출을 받는다면 대출가능여부도 확인해야 할겁니다.

전세보증보험가입 기간은 잔금지급일과 전입신고중 늦은 날 기준 전세계약기간의 2분의 1이 경과하기전에 가입해야 합니다. 신중하게 판단해서 결정하세요.

Answer 7

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다. 기존 근저당이 있는 물건을 임대차계약하는 경우 잔금일자에 임대인과 함께 근저당 설정은행에 방문하여 잔금지급과 동시에 채무액을 변제한 후 근저당 말소 접수증을 받으면 모든 말소 절차가 마무리되어 보증금을 안전하게 지킬 수가 있습니다.

Answer 8

보증금 잔금일에 즉시 융자를 상환하고,

근저당권을 말소한다는 조건을 계약서에 넣으세요.

계약 조건을 이행하지 않으면 계약을 무효로 하며,

여기에 소요되는 비용은 계약을 깨뜨린 사람이

부담하고 책임진다는 특약을 적어야 안전합니다.