전세시에 입주신고를 해도 사기를 당할 수 있다는데 맞나요?

Question

전세로 집을 들어왔을때 입주 신고를 해도 입주신고의 효력이 자정부터 효력이 있고

집주인이 질권? 설정을 하면 그건 바로 효력이라... 전세금을 못돌려 받을 수 있는 상황도

있을 수 있다는데 이게 사실인가요? 그럼 맘 먹고 사기치는 사람한테는 당할 방법이 없는 것인가요?

Answer 1

네 사기를 당할수 있습니다

이것만 기억하시면 됩니다

등기부등본과 주민등록증을 대조해서 확인한다 통상적인거구요

핵심은 이겁니다 아래 내용입니다

등기부등본상 근저당이 설정되어 있지 않아 계약했는데 계약 후 선순위가 근저당 설정되어 있을때 문제가 발생 합니다

즉 전입+확정일자는 주임법상 다음날 00시에 효력이 발생하지만 대출 실행은 당일날 효력이 발생되어 세입자는 후분위 후보로 되는 경우가 종종 있습니다

경매시 근저당권 설정자가 선순위 임차인이 후순위가 되어 전세보증금을 날릴 수 있습니다

꼭 특약에 계약시 어떠한 경우라도 임대인은 물권적 효력을 발생시키지 않겠다라고 넣으세요

Answer 2

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

그런부분이 불안하시다면 꼭 믿을만한공인중개사와 계약을 하시면서 특약사항에 무효조건을 기재하세요

계약 잔금일 익일까지 저당권,가처분,가압류,국세채납및 있으면 무효화한다는 조건을 꼭 기록하세요

좋은 인연 만나세요

Answer 3

안녕하세요. 주영민 공인중개사입니다.

네 맞습니다.

입주신고는 그 다음날부터 효력이 있고,

그 집에 대해 저당권을 설정하는 행위는 당일에 효력이 있습니다.

그래서 법적인 시차로 인해 이 사기를 막을수가 없습니다.

(우선순위 문제)

Answer 4

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

정확한 표현으로는 전세 세입자가 입주한 뒤 전입신고를 바로 해도 그 효력은 익일00시에 발생되며, 임대인이 이점을 악용해 전입일에 대출등을 통한 근저당을 설정할 경우 바로 등기효력이 발생되어 임차인은 후순위로 밀리게 되는 경우를 말합니다. 보통은 계약시에 특약으로 전입신고 다음날까지는 어떠한 물권설정도 하지 않는다는 특약을 넣는게 일반적이고, 질문과 같은 경우는 사실상 사기목적을 뜬 경우가 많은 만큼 그에 따른 법적 책임을 질수 있습니다.

Answer 5

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.

네~ 안타깝지만 사실입니다.

주택임대차보호법 제3조 1항에 대항력은 전입 다음날 자정부터 효력이 발생한다고 되어 있습니다.

답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다!

Answer 6

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다. 상기 질문요지를 고려할 때 보증금 보호를 위하여 질권설정과는 관계가 없습니다. 동일한 날자, 즉 잔금일자에 전입신고와 동시에 임대인이 근저당을 설정하는 경우 문제가 되지만 이러한 경우 잔금일자를 기준으로 권리변등을 확인하시는 수 밖에 없습니다.

Answer 7

안녕하세요. 박준형 공인중개사입니다.

전입신고시 확정일자부여를 하면 전세권 살정과 동일하게 제3자에 대하여 대항력이 있기 때문에 하지 않는 것보다 하는 것이 무조건 좋습니다!

Answer 8

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

이런방법 외에도 사기꾼이 마음만 먹으면 사기칠 수 있습니다.

대항력(전입신고+이사)은 다음날 0시부터 효력이 발생하여, 임차인이 전입신고를 하는 날 임대인이 근저당권설정(당일 효력 발생)을 하여 근저당권이 선순위가 되어 경매시 임차인의 전세보증금을 모두 잃거나 일부만 배당받을 수 있습니다. 그래서 계약서 특약사항에 이와관련되어 임차인을 위한 문구를 작성하기도 합니다.