전세입자가 전입 신고전 집주인의 매매를 막는 특약이 유효할까요??

Question

전세 사기에 대해 이를 막을 수 있는 특약이 유효한지 궁금합니다.

전세입자의 대항력있는 확정일자는 전입 후 자정에 발생하는데 그 하루 사이에 집주인이 집을 매매 후 근저당권 설정시 전세권자가 후순위로 밀리는 문제가 생깁니다.

이를 막기 위해 전입 신고 전 집주인의 매매는 무효라는 특약을 사전에 설정하면 나중에 근저당권자에게 대항할 수 있을까요...?

Answer 1

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.

그러한 특약으로 집주인의 매도 자체를 막을 수는 없을 것 같습니다.

다만, 집주인의 매도로 인해 피해가 생겼을 경우 손해배상을 청구 할 수 있는 근거가 될 수 있습니다.

또한 집주인에게 심리적으로 매도를 꺼리게 되는 효과도 있을 수 있으니 불안하시면 특약에 넣어달라고 하시는것이 좋을 듯 합니다.

다만, 현실에서 일하다보면 저런 일이 흔한일은 아닙니다.

그렇기에 저런 특약을 세입자가 요구하면 불필요한 의심 받는다고 생각하고 다른 세입자를 구해달라는 임대인도 많습니다.

참고하시어 좋은 집 구하시길 바랍니다^^

Answer 2

안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.

이런 경우 마음 먹고 사기를 치려는 사람이기에 제3자인 근저당권자나 매수인의 악의를 전세세입자가 입증을 해야 하는데

상당한 어려움이 있겠죠

집주인이 아는 사람이고 그 아는 사람이 매수를 했고 대출을 받았다면 또한 그 아는 사람이 이미 여러 채의 깡통주택을 보유 중이라면

입증이 되지만 근저당권자는 보통 은행이고 은행이 검토하였을 때 세입자의 존재를 모르고 대출을 실행했다면

은행까지 악의를 입증하기엔 다소 어려움이 있을 것으로 보입니다.

이러한 경우가 염려되신다면 차라리 전세권설정을 하시는 것도 방법이 될 수 있습니다.

전세권이 설정된 이후 매매를 하거나 대출을 실행해도 본인의 순위가 우선하기에 문제가 없습니다.

Answer 3

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다. 전세 임차인이 잔금 및 전입신고 이전에 매매를 금지한다는 특약조건은 유효합니다. 임대인이 이를 위반하는 경우 계약해지 및 손해배상 청구대상이 될 수 있습니다.

Answer 4

안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.

집주인이 임차인 전입신고 전에 근저당권 설정하는 행위를 방지하지 위해서 전세계약서의 특약을 적극적으로 활용하는건 아주 좋은 방법입니다. 계약서의 특약에 '전입신고의 효력이 발생하는 계약일 다음 날까지 계약 당시 상태로 유지한다' 라는 특약사항을 기재하시면 피해를 최소화 하실 수 있습니다.