안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
임차인이 법적보호를 받기 위해 전입신고를 하고 확정일자를 받아야합니다.
전입신고는 대항력의 요건이고 확정일자는 우선변제권의 요건입니다. 전입신고와 점유(거주)를 하면 대항력을 가집니다. 그리고 대항력을 가지고 확정일자를 받으면 우선변제권을 가집니다.
대항력은 법률관계에서 제3자에게 대항할 수 있는 권리입니다. 그리고 전입신고를 하고 다음날 0시부터 효력이 발생합니다. 대항력을 가지고 있으면 임대차계약으로 거주 중 해당주택이 매매되어 임대인이 바뀌고 새임대인이 퇴거를 요청하더라도 임차인은 대항력에 의해 거주를 할 수 있습니다. 경매시 대항력이 있고 소액임차인에 해당 된다면 0순위로 가장 먼저 최우선변제금을 배당받을 수 있습니다.
확정일자는 계약서에 확정일자를 받은 날부터 효력이 발생합니다.
우선변제권은 경매시 후순위권리자 또는 채권자보다 우선하여 배당받을 수 있습니다.
우선변제권이 있다면 경매시 선순위 권리자가 배당을 받고 남은 금액에서 순차적으로 배당을 받을 수 있습니다.
