안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
임대차계약 체결하고 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 합니다. 전입신고는 대항력의 요건입니다.
대항력은 법률관계에서 제3자에게 대항할 수 있는 권리로 요건은 전입신고+점유(거주)입니다. 대항력은 다음날 0시에 효력이 발생하는데 보통 전입신고 다음날 0시부터 효력이 발생합니다. 예를 들어 임대차계약 후 매매로 임대인이 바뀌어 새임대인이 임차인에게 퇴거를 요청하면 대항력있는 임차인은 거부할 수 있습니다. 그리고 대항력있고 소액임차인에 해당하면 최우선변제권을 가지고 경매시 최우선변제금을 가장 먼저 배당 받을 수 있습니다.
확정일자는 경매시 후순위 채권자보다 우선하여 배당받을 수 있습니다. 요건은 대항력 + 확정일자입니다. 경매 시 낙찰가에서 본인보다 선쉬위채권자들이 배당받고 남은 금액에서 본인순선에서 배당받을 수 있습니다.