전세 보증반환소송 관련 문의드립니다.

Question

오피스텔 임대인보증보험 특약을 조건(보증보험 불가시 전세 계약금 하향후 재계약)으로 연장계약을 하였으나 피의자가 거짓말(기망행위)로 보증보험 가입했다고 말한 뒤 연락두절(고의적 사기) 및 고소 후 기사를 통해 확인시 해외 필리핀으로 도주 후 잠적 상태입니다.

현재 내용증명 공시송달은 25/11/26 결정된 상태이며, 현재 저는 계약을 파기하고 싶으나 해당 오피스텔에 대출이 있어 이사가 불가하여 연장계약 만기일 또는 그전에 해결되면 나가고 싶은상황입니다.

(언제나갈지는 돈이 없어 미정)

보증금 반화소송 예정중으로 궁금한거 문의 드립니다.

청구취지는 아래처럼 작성하여도 무방할까요?

1. 피고는 원고에게 금 162,000,000원 및

이에 대하여 2025. 11. 26.부터

이 사건 판결 선고일까지는 연 5%,

그 다음 날부터 완제일까지는 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

2. 위 제1항은 원고가 피고에게

별지 목록 기재 부동산을 인도함과 동시에 이행하여야 한다.

3. 소송비용은 피고의 부담으로 한다.

4. 제1항은 가집행할 수 있다.

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  제시하신 청구취지는 전세보증금 반환소송의 기본 구조로는 적합하나, 현재 점유 유지 상태와 공시송달 경과를 고려하면 일부 문구 조정이 필요합니다. 특히 지연손해금의 기산일, 동시이행 문구의 표현, 가집행 선고의 실익을 사건 상황에 맞게 정리하는 것이 안전합니다. 전세자금 대출로 즉시 명도가 곤란한 사정은 청구 자체를 막지 않습니다.

• 청구취지 각 항의 법리 검토
  보증금 반환 청구액과 지연손해금 비율 설정은 통상적인 범위에 해당합니다. 다만 지연손해금의 기산일은 계약 종료일 또는 해지 의사표시 도달일을 기준으로 삼는 것이 원칙이므로, 공시송달 결정일을 곧바로 기산점으로 삼을 수 있는지는 사실관계에 따라 다툼 여지가 있습니다. 동시이행 항은 임차인의 점유 종료를 전제로 하므로 반드시 포함하는 것이 맞습니다.

• 점유 유지 상태에서의 소송 진행
  현재 대출 문제로 퇴거가 불가능하더라도 보증금 반환 청구는 가능합니다. 이 경우 인도와 반환의 동시이행 관계를 명확히 두어, 실제 명도 시 보증금 회수가 가능하도록 판결 구조를 짜야 합니다. 가집행 선고는 상대방 재산이 국내에 남아 있거나 추적 가능성이 있을 때 실익이 있습니다.

• 실무상 유의사항
  해외 도피 상태에서는 판결 확보 자체가 우선 과제입니다. 이후 강제집행 가능성을 염두에 두고 가압류, 채권 추적을 병행하는 전략이 필요합니다. 청구취지는 소송 진행 중 보정이 가능하므로, 최초 제출 시 과도한 확정 표현은 피하는 것이 바람직합니다.

Answer 2

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

보통 동시이행관계(즉, 부동산인도와 보증금 반환 처럼 동시에 이행되어야 하는 것)의 경우에는

한번에 그 내용을 기재하므로 1~2번을 합쳐서 기재하셔야 하고

나머지 부분에 대해서는 알맞게 기재하신 것으로 보입니다.

도움이 되었길 바랍니다.

이상입니다.