안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
집 명의를 자녀에게 바꾸는 경우에는 상속세가 아니라 증여세가 부과됩니다. 증여세는 증여하는 재산의 가액에서 5천만원을 공제한 금액에 대해 10~50%의 세율을 적용하여 계산합니다. 증여세는 직계존비속간에 증여일 이전 10년 통산하여 5천만원까지는 면제됩니다.
집에 대출이 껴있는 경우에는 부담부증여라고 하는 방법을 사용할 수 있습니다. 부담부증여란 증여자가 증여받는 자에게 채무를 승계하게 하는 것입니다. 이 경우 채무승계액에 대해서는 양도소득세가 발생하고, 채무승계액을 제외한 금액에 대해서는 증여세가 발생합니다. 부담부증여의 장점은 증여세를 줄일 수 있다는 것입니다. 증여세는 증여하는 재산의 시가를 기준으로 하지만, 양도소득세는 증여하는 재산의 감정평가액을 기준으로 합니다. 감정평가액은 시가보다 낮게 산정될 수 있기 때문에 세금을 절약할 수 있습니다.
부담부증여를 할 때는 주의할 점이 있습니다. 채무승계액에 대한 양도소득세는 증여자의 주택 보유수에 따라 중과세가 적용될 수 있습니다. 다주택자인 경우에는 기본세율에 20~30%를 더 내야 합니다. 하지만 2022년 5월 10일부터 2023년 5월 9일까지는 한시적으로 중과세를 면제해주고 있습니다. 이 기간 내에 부담부증여를 하면 절세효과를 더 높일 수 있습니다.
부담부증여의 예시를 들어보겠습니다. 10억원의 주택과 6억원의 채무를 자녀에게 부담부증여하는 경우, 채무승계액 6억원에 대해서는 양도소득세가 1억원 정도 발생합니다. 채무승계액을 제외한 4억원에 대해서는 증여세가 3억원 정도 발생합니다. 총 세금은 4억원입니다. 만약 주택을 단순 증여한다면, 10억원에 대해서 증여세가 5억원 정도 발생합니다. 총 세금은 5억원입니다. 부담부증여를 하면 1억원 정도 세금을 줄일 수 있습니다.
