아파트 매수인이 중대하자 보수요구로 소송하겠다고 합니다. (등기 이전 신청 완료) 매도인인 제가 보수해줘야하는걸까요?
안녕하세요. 아파트를 매도한 매도인입니다.
아파트 매매 계약을 체결하고 등기 이전 신청이 완료되었습니다. (16년된 아파트, 23.05.15 등기 이전 신청 완료)
하지만 매수인이 두가지의 의견으로 중대하자 책임을 묻고 있습니다.
1. 방 문이 완벽히 잘 닫히지 않음.
첨부한 사진의 원 표시의 나무 합판이 오랜 세월로 인해 떠있는 상태여서 문 닫는 부분에 걸려 제대로 닫힐 때도 있고 닫히지 않을 때도 있는 상태입니다. 합판을 부분적으로 갈아 닫히게 할 수 있었으나 생활에 불편함이 없어 열어 놓고 사용하였으며 이 부분을 중대하자라고 주장 중에 있습니다.
2. 화장실 타일이 깨져있고 부풀어져있음.
매수자가 화장실 타일이 깨져있는 것을 발견하였고 그로 인해 타일 벽 일부가 평평치 않고 불러져있어 미관상 좋지않고 수리가 필요하다. 또한 매도 시 고지하지 않은 채로 매도하였기 때문에 수리해줘야한다고 하고 있습니다 (사진 첨부하였습니다).
* 집을 여러인원과 방문하여 집을 보고 금액조절* 후 매수 결정하였고 본인이 정확히 인지하지 못한 상태에서 계약 작성 후에도 4명이 집 전체 체크를 하기도 했습니다. 별도 문을 못보게 하거나 화장실을 보여주지 않거나 가리지 않았습니다.
** 잔금 치룰 때, 화장실이랑 주방은 공사를 할 계획이라고 중개사가 같이 있는 공간에서도 이야기를 하여 잔금 시에도 이를 인지하고 있다고 판단됩니다
상대는 본인들에게 중대하자이다. 고지를 하지 않았고 수리 요청에 불응 시, 소송을 진행하겠다고 합니다. 법률적으로 제가 배상해야할까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
본 질문의 매수인의 주장은 중대한 하자로 보기 어렵고 많은 인원이 육안으로 집을 확인하면서 매수인이 주의를 기울이지 않았고 매매금 조정도 했기에 매도인은 하자담보챔임에 대해 일정부분 배상을 요할 수 도 있고 비용을 부담하지 않을 수도 있습니다.
하자범위는 주택에 생기는 균열, 처짐, 침하, 파손, 붕괴, 누수, 작동 기능 불량 혹은 전선의 접지 기능 불량 등을 말합니다. 육안으로 쉽게 발견이 가능한 것과 은폐되어 있어 눈으로 쉽게 확인이 어려운 것도 해당됩니다. 다만, 약간의 문제가 있는 건 맞지만, 주택으로써 기능을 하는데 문제가 없고, 미관상 문제가 없고, 그밖에 안전상의 문제도 없다면 하자라고 보기는 어렵습니다.
물건의 하자로 인해 전술한 바와 같이 매도인에게 하자담보책임을 물어 손해배상을 청구할 수 있는 범위는 신뢰이익의 배상, 즉 문제되는 하자가 없는 상태로 계약을 한 것이라 믿었기 때문에 발생한 손해에 국한되는바, 그러한 이익에는 만일 해당 하자 내지 결함에 대해 미리 알게 되었다면 실제 지급한 매매대금을 지급하지 않았을 것인데 하자가 존재하지 않는다고 신뢰하였기 때문에 지급하였던 대금에 대한 손해, 즉 대금감액 손해가 포함됩니다.
또한 10년정도 된 건물의 경우 노화로 인하여 건물의 내구성이 노화되기에 모든 것을 매도인에게 책임을 지라고 하는 것은 형평성에 어긋날 수 있습니다. 매수인이 계약시점에 하자가 있다는 것을 알고 있었다면 매도인이 하자를 담보할 책임이 없습니다. 또는 부동산 계약시 이런 부분에 하자가 있다는 것을 전달했는데 매수인의 과실로 인하여 기억하지 못하는 경에도 하자를 담보할 책임이 없습니다.
구체적인 사항에 정확한 정답은 소송을 통해 판별할 수 있습니다.
대한구조법률공단에서 무료로 상담 받을 수 있는데 여기서 한번 상담 받아보기 바랍니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
상황을 떠나 매도인에게는 하자담보책임이 있습니다. 하자부분에 따라 그 기간을 달리 하지만 대부분 매수자가 인지한 날로부터 6개월이내입니다. 문제는 해당 문제를 계약시 매수자가 알았느냐의 문제인데 질문의 내용만으로 직접적 고지가 없었기에 선의일 것이고, 알수 있었던 상황이라는 무과실판단에는 약간의 여지가 있어보입니다. 다만 이를 입증하는 책임도 매도자에게 있기 때문에 쉽지 않다는 점을 고려하면 어느정도의 배상책임은 있을 것으로 생각되어 집니다.
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.
먼저 확인할 것은 시점입니다.
통상 잔금일로부터 6개월이 지나면 매매하자의 중대하자를 제외한 하자는 매도인의 책임이 없습니다.
중대하자는 벽체 균열, 누수, 불법구조변경 등등은 6개월 이후에도 고지여부, 의도적 숨김 시 매도인에게 책임을 물 수 있습니다.
노후로 인한 문틀어짐, 타일 부풀어오름 등은 중대하자로 보기 무리가 있어보입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
이정도론 중대하자도 아니고 계약을 취소할 수 없습니다.
매도인은 매도후 6개월간 하자담보책임을 지기때문에
매수인과 잘합의하여 금액적인 부분을 조율하시면 되십니다.