전세계약 관련 질문사항 입니다. (근저당 관련)

Question

현 전세기간이 끝나서 새로운집 전세계약을 하였습니다.

전세금 4000이고요 계약서까지 작성 완료하였습니다.

계약전에 확인을 해봤어야 했는데, 계약후에 부동산 등기부 등본 떼보니 근저당이 2400만원 잡혀있더라구요.

현재 네이버 부동산 기준 매매 가격은 6000~8000 만원입니다.

계약시 근저당 확인을 안한 제 잘못도 있지만 이런경우 계약을 무를수가 있을까요?

계약금을 안받아도 (400만원) 현 전세 계약을 진행할지 안할지 어떤게 더 나을까요?

Answer 1

안녕하세요. 박병윤 공인중개사입니다.

아쉽지만 앞서 근저당이 있었다고 해서 계약을 파기할 수는 없습니다.

파기하게되면 계약금은 위약금조로 임대인에게 주셔야 합니다.

400이 작은돈이 아니기때문에 그럼에도 불구하고 계약취소할지 그대로할지에 대한 답변은 드리기 어렵습니다.

혹 집주인에게 전세금 입금과 동시에 근저당 정리해달라고 요청을 해보셨나요? 부탁해보시길 바랍니다.

→ 그게아니라면 전세금은 낮춰줄수있는지 여부도 함께 확인바랍니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 대박 공인중개사입니다.

전세계약 시 근저당 등기부 등본 확인은 매우 중요합니다.

그러나 이미 계약서까지 작성이 완료되어 계약이 체결된 상황에서는 계약을 취소하려면 어려울 수 있습니다.

따라서 계약을 취소하고자 한다면, 계약서에 명시된 계약해제 조건에 따라 해제를 요청해야 합니다.

계약서에 명시된 계약해제 조건에 따라 해제를 요청해도, 상대방이 이에 동의하지 않을 경우, 법적 절차를 밟아야 합니다.

현재 전세 계약을 유지하고자 한다면, 근저당 등기부 등본의 금액에 대해 집주인과 상의하여 대처해야 합니다.

집주인과 상의 결과, 근저당 등기부 등본의 금액이 크게 영향을 미치지 않는다면, 계약을 유지하는 것도 하나의 방법입니다.

그러나 근저당 등기부 등본의 금액이 크게 영향을 미친다면, 계약을 해제하고 다른 집을 찾는 것이 더 나은 선택일 수 있습니다.

Answer 3

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

우선 해당 중개를 직거래로 하신건가요?, 보통 이러한 부분은 중개사무소를 통할 경우 확인을 해주기 때문에 이를 모르고 계약을 진행할 수는 없습니다. 만약 이러한 설명없이 진행했을 경우 중개사고로 볼수 있기 때문입니다. 만약 직거래로 해당 계약을 진행하였다면 임대인에게 전세잔금일에 근저당 말소를 협의하시여 동의를 얻어 계약서 특약에 추가로 기재하는 것이 가장좋은 방법이고 이를거부하면 계약금을 포기하고 계약해지를 하는게 좋을수 있습니다.

Answer 4

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

대출금(등기부상 채권최고액)+보증금이 주택매매시세의 70~80%넘어가면 안전하지 않다고 봅니다.

모든 상황을 알 수 없는 것이지만

등기부상 채권최고액 2,400만원

전세보증금 4,000만원

시세 7,000만원(대략)

대출금+전세보증금이 주택매매시세의 거의 90%로 안전하지 않다고 볼 수 있습니다.

대항력(전입신고+거주)과 우선변제권(대항력+확정일자)

경매로 넘어갈 경우 시세만큼 감정평가 금액이 나온다면 낙찰금액에서 대항력에 의해 최우선변제 금액을 0순위로 배당받고 다음 은행이 변제받습니다. 그리고 남은 금액에서 나머지 보증금을 받습니다. (세금체납이 없을 경우)

하지만 한번 유찰될 경우 가격이 20%가 인하되므로 보증금을 일부만 배당받을 수도 있습니다.

Answer 5

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.

부동산 통해서 하셨고 부동산이 설명을 안해줬다면 부동산 과실을 물을 수 있겠습니다.

부동산에게 계약금을 받아 달라고 하시면 될 것 같습니다.

만약, 직거래를 하셨다면 그 부분은 본인이 알아보셨어야 하는 부분입니다.

계약을 해지 할 수는 있으나 계약금은 포기하셔야 할 것으로 보입니다.

답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다!

Answer 6

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

중개사를 통해 계약을 하셨다면 특약사항에 임차인이 입주하기전까지 등기상 변동이 생기면 계약금에 배액을 상환하고 이계약은 무효로한다라는 약정이 들어갔을텐데 말이죠ㅠㅠ 물건에 대한것은 답변드리기 어렵고 그사유로 계약해지요청을 해보심이 좋을것 같습니다.