저당권 설정된 아파트 월세 계약 중 가압류까지 들어온 경우
상황은 아래와 같습니다.
기존 4년 간 살고 있던 아파트(공시가 1억 미만 소형)의 전세 계약이 끝났으나 만기까지 보증금을 돌려 받지 못하였다가 만기 1달 후 전세금을 돌려 받고 전입 신고를 먼저 좀 해 달라고 하여 다른 곳으로 전입 신고 후 이사 준비 중에 부동산 중개소를 통해 좋은 조건으로 월세 계약의 제의를 받았습니다.
등기부 등본 확인 결과, 임대인 매수가의 60%, 현 시세의 70%정도가 대출 되어(근저당은 대출금의 120%로) 설정되어 있었으나 최우선 변제금을 고려하여 월세 계약을 맺고 계약금까지 입금 하었습니다. 잔금 치르기 전의 상태입니다.
물론 특약으로 추가적으로 등기부 등본에 변경 사항이 발생 시 반드시 통보해 줄 것과 이 경우 계약 해지 가능 등의 조건을 넣어 놓은 상황입니다.
염려해서 넣어 놓은 사항인데 잔금을 치르기 전에 가압류까지 발생한 상황이네요.
임대인은 20~22년 사이 갭 투자로 여러 채의 아파트를 사 놓은 상황 같으며 그 중 한 채에서 먼저 만기 도래에 따른 깡통젠세가 발생하면서 가압류 신청을 한 것으로 보입니다.
현재 상황으로는 특약에 위배되니 계약을 해지 할 수도 있고 부동산 중개소에서도 보증금이 염려되니 보증금을 많이 낮춰 계약을 진행할지 아니면 계약 해지를 할지 확인해 달라고 하는 상황입니다.
개인적으로는 부동산 시세가 다시 올라가지 않는 한은 임대인의 상황이 좋아질 수가 없어 보이고 압류와 경매까지 갈 수 있는 가능성이 더 높아 보입니다. 또한 이 한 채가 시작이고 다른 아파트에서도 발생 가능할 것으로도 보입니다.
질문 1 : 현 상황 상 가장 좋은 방법은 무엇일까요?
통상 가압류 후 경매까지 2~3개월 소요되는 것으로 알고 있는데 그 사이 이사 가는 것이 최우선 방법일까요?
질문 2 : 현재 새로 전입신고, 확정일자 모두 되어 있는 상황이고 원 계약 보증금도 최우선 변제금 기준 내 였습니다.
진행하던 계약을 그대로 진행하면서(보증금을 파격적으로 낮추는 추가 조건 하에) 경매로 넘어간다 거나 하는 문제가 발생하면 최우선 배당금을 받는데 문제가 있을 수 있나요?
감사합니다.
안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다.
질문 1 : 현 상황 상 가장 좋은 방법은 무엇일까요?
통상 가압류 후 경매까지 2~3개월 소요되는 것으로 알고 있는데 그 사이 이사 가는 것이 최우선 방법일까요?==> 경매처분이 되는 경우 1차 기일까지 1년 가까이 소요되는 점을 참고하시고 어떻게 할 것인지에 대해서 판단해 보시기 바랍니다.
질문 2 : 현재 새로 전입신고, 확정일자 모두 되어 있는 상황이고 원 계약 보증금도 최우선 변제금 기준 내 였습니다.
진행하던 계약을 그대로 진행하면서(보증금을 파격적으로 낮추는 추가 조건 하에) 경매로 넘어간다 거나 하는 문제가 발생하면 최우선 배당금을 받는데 문제가 있을 수 있나요?==> 질문자님께서 최우선 변제금액에 해당되는 경우 낙찰대금의 2분의 1 범위 내에서 최우선적으로 보호를 받을 수가 있는 만큼 이를 참고하시기 바랍니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
질문 1 : 현 상황 상 가장 좋은 방법은 무엇일까요? 통상 가압류 후 경매까지 2~3개월 소요되는 것으로 알고 있는데 그 사이 이사 가는 것이 최우선 방법일까요?
답변 : 현 상황에서 가장 좋은 방법은 계약을 해지하고 다른 물건을 찾는 것입니다. 가압류된 아파트에 월세로 들어가는 것은 많은 리스크를 수반합니다. 가압류가 해제되지 않고 경매로 넘어가면 임대인이 소유권을 잃게 되고, 임차인은 강제퇴거를 당할 수 있습니다. 또한 보증금의 반환도 어려워질 수 있습니다. 따라서 가압류된 아파트에 월세로 들어가는 것은 권장하지 않습니다. 만약 계약을 해지할 수 없다면, 임대인이 가압류를 해제하고 소유권이전등기를 완료할 때까지 잔금의 지급을 거절하고, 특약에 따라 상당한 기간을 정하여 가압류를 말소할 것을 최고하십시오. 그 기간 내에 가압류가 해제되지 않으면 계약을 해제할 수 있습니다.
질문 2 : 현재 새로 전입신고, 확정일자 모두 되어 있는 상황이고 원 계약 보증금도 최우선 변제금 기준 내 였습니다. 진행하던 계약을 그대로 진행하면서(보증금을 파격적으로 낮추는 추가 조건 하에) 경매로 넘어간다 거나 하는 문제가 발생하면 최우선 배당금을 받는데 문제가 있을 수 있나요?
답변 : 보증금이 최우선 변제금 기준 내라면, 경매로 넘어가더라도 최우선 배당금을 받을 수 있습니다. 하지만 최우선 배당금을 받기 위해서는 임차권 등기명령 신청을 해야 합니다. 임차권 등기명령 신청은 주택임대차보호법상 임차인이 임차권을 등기할 수 있도록 하는 제도입니다. 임차권 등기명령 신청을 하면 임차권이 등기되고, 임차권이 등기된 경우에는 가압류채권자보다 우선적으로 배당을 받을 수 있습니다. 따라서 임차권 등기명령 신청을 하지 않으면 최우선 배당금을 받을 수 없습니다. 임차권 등기명령 신청은 임차권이 성립한 날로부터 6개월 이내에 해야 합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
질문1: 해당 계약을 해지하고 다른곳으로 알아보시는게 가장 좋을듯 보입니다.
질문2:최우선 변제금의 조건을 갖추더라도 경매시 해당 주택이 얼마에 낙찰이 될지 아무도 알수 없고, 낙찰여부조차 장담할수 없습니다. 결국 시간과 정신적 피해가 발생될 가능성이 높기에 안전한 매물로 이사를 하시는게 가장 속편해 보입니다 .
답변이 도움되셨다면 추천부탁드립니다.