신혼부부대출 전세계약하려는데 근저당있습니다.

Question

안녕하세요신혼부부이구 다음달 출산예정이라급히 집을 보는중이었습니다그러던중 원하던집이 있었고 사정이 있어서다시 집을 알아봤습니다지금 마음에 드는 집이전세 1억 5000입니다 근데 근저당 7000이있는 상태고 저희가 계약하면저희 전세금으로 근저당 7000갚고 말소시켜준다고부동산에서 얘기하셨고보증보험 2억가입할거고 저희가혹시 근저당으로 대출안나오면 어쩌냐고물었더니 은행측에 저희 전세금으로바로 갚고 말소한다고 얘기하면 되고 이렇게들계약해도 문제없다고 얘기하셨습니다근데 저희가 은행 먼저 가서 이 집 대출나오는지 알아보면은행에서는 계약하고 기금공사에 신청부터넣고 와야 상담된다고 하고기금공사는 은행가서 상담부터 받으라네요..이전에 마음에 드는 집은전세금보다 근저당 설정 금액이 더 커서포기했습니다.. 근데 이번에도근저당이 있네요.. 이걸 어떻게 하나요?부모님들이 고지식하신 부분이 있어서근저당있다는 자체를 불안해하시기도하거든요..

유창효 · Accepted Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현 전세매물중 근저당이 없는 경우는 거의 없을것으로 예상됩니다, 대부분의 전세계약은 위처럼 전세보증금을 받아 기존 대출을 상환 및 근저당말소를 조건으로 계약을 진행하게 되고, 실질적으로 이러한 과정에서의 전세대출이나 권리상 문제는 없다고 보셔야 합니다. 즉, 잔금일 기준으로 상환조건부 전세계약이나 근저당이 없는 주택 전세계약이나 마찬가지라고 보시면 됩니다. 그리고 전세대출에 대해서는 은행을 통해 사전심사를 해보실수 있습니다. 이는 해당 주택에 대해서 전세대출이 가능한지 본인의 신용도나 다른 사유에 따라 대출이 거절되지는 지등을 알아보는 과정으로 가능하며 은행에 상담하실때에는 사전심사로써 신용정보 조회 동의후에 대략적인 가능여부는 판단하실수 있습니다.  편하게는 은행 앱이나 기금E든든을 통해 사전심사를 받아보시는것도 방법입니다.  참고로 근저당이 전세대금보다 높은 곳은 당연히 위험성이 높으므로 포기하는게 맞고, 전세금보다 낮은 근저당이 있는 경우에는 반드시 계약서 작성시 특약기재가 필수적인데 , 이는 중개사가 알아서 기재를 할것으로 보입니다. 가장 편한 방법으로 중개사를 통한 대출상담사를 소개받아 대출가능성을 판단해보시는 방법도 있습니다 .

고경훈 · Answer

기존 근저당이 있는 경우에도 잔금일에 말소를 한다면 법률적으로 전혀 문제가 되지 않습니다. 이러한 경우 보증보험 가입 등도 가능한 만큼 대출은행에 상담을 받아 보신 후 조치를 취하시는 것이 적절해 보입니다.

임형순 · Answer

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.근저당이 없는 집보다는 아무래도 걸리겠지만무조건 위험한 것은 아닙니다일단 해당주택의 공시가를 확인하여 보증보험 가입범위내에 드는 지를 확인하세요선순위 대출이 있다고 하여도 주택의 평가액이 상당하다면 대출도 보증도 가능합니다일단 해당주택이 그정도는 아니라고 한다면  현 담보대출을 상환하여야 신규대출이 가능합니다대출은행에서 승낙한다면 전세 잔금일 전세대출금으로 바로 임대인의 담보대출을 상계해버리는 방식으로 처리됩니다정확한 특약으로 선순위 임차인 자격과 보증보험 가입을 조건으로 한다면보증금의 안전은  문제가 되지는 않습니다해당주택의 가성비에 따라 본인이 판단하셔야 할 문제입니다

한영현 · Answer

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.신혼부부가 전세계약을 하려는 집에 근저당이 있는 경우 전세자금 대출은 근저당이 말소되어야 실행 가능합니다.근저당 대출금이 전세보증금으로 상환되고 근저당이 말소되어야 안전하게 전세대출이 가능하며 이를 계약서에 전감 당일 근저당 전액 상환 및 말소 특약을 반드시 넣어서 확인하시길 바랍니다.임대인이 잔금으로 근저당을 갚지 않으면 임차인은 보증금을 보호 받기 어려우므로 특약으로 보호 하시길 바랍니다.

채정식 · Answer

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.부모님들께서는 아무래도 안전한 것을 선호하시니 충분히 말씀을 드리는 것이 필요해 보이며 현재 상황을 종합해서 개인적인 의견을 말씀드린다면 집이 마음에 드신다면 집주인이 전세금으로 근저당을 꼭 말소한다는 특약과 또한 혹시 모를 대출 진행이 되지 않는 경우 계약금을 돌려받을 수 있는 특약 두가지를 넣고 진행하신다면 비교적 안전하게 하실 수 있지 않을까 생각이 됩니다 신중하게 판단하셔서 결정하시기 바랍니다

최병옥 · Answer

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.통상적으로 선순위 근저당권이 있을 경우 근저당권 말소조건으로 전세계약을 하고 또한 괜찮습니다.임대차계약서 특약사항으로 근저당권 말소 조건 항목 넣으시면 안전하시고 또한 전세보증보험 가입이 가능한 경우는더더욱 안전하니 계약하셔도 무방하시다고 사료됩니다.감사합니다.