매도인의 전세 세입자 퇴거일에 맞춰 주담대 잔금 치르는 경우, 특약 및 절차가 궁금합니다
안녕하세요
첫 아파트 매매를 진행 중인데, 전세 세입자가 살고 있는 매물을 계약하려고 합니다.
현재 계획은 현재 매도인의 세입자 전세 만기일(퇴거일)에 맞춰서 주택담보대출(주담대)로 잔금을 치르는 것입니다.
이 경우 특약으로 어떤 내용을 넣어야 하는지, 그리고 실제 잔금일 당일의 절차가 어떻게 진행되는지가 궁금합니다.
특히 매도인이 세입자의 전세보증금을 돌려줘야 저희가 등기를 받을 수 있는 상황인데,
저희 측 법무사에게 주담대 실행과 동시에 세입자 전세보증금 상환을 요청드리면 될까요
이럴 때 일반적인 진행 순서나 주의해야 할 점, 그리고 이런 경우 은행 대출심사가 거절될수 있는지
꼭 넣어야 할 특약 문구가 있다면 알려주시면 감사하겠습니다!
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,매도인은 잔금일 이전까지 임차인의 전출 및 명도를 완료하며, 잔금일 당일 세입자의 퇴거 및 전입세대열람 내역 확인서 제출을 보장한다
,매수인의 주택담보대출 실행은 매도인의 세입자 보증금 반환을 전제로 하며, 대출금 일부가 보증금 반환에 사용되는 것에 대해 상호 동의한다
,매도인은 대출 실행을 위한 등기 필요서류(등기권리증, 인감증명서, 인감도장 등)를 잔금일 오전까지 제출하며, 세입자 명도 지연 등으로 인한 등기 지연 시 모든 책임은 매도인에게 있다
,명도 또는 대출 실행 지연으로 인해 잔금 이행이 지체될 경우 매수인에게 책임을 묻지 않는다
이런 특약사항을 넣으시기 바랍니다
,잔금일에 주담대 실행 + 세입자 보증금 반환 + 소유권이전 + 명도 = 모두 동시에 이뤄져야 합니다
1. 세입자 퇴거 확인
당일 오전에 이사 완료 및 전출신고
‘전입세대 열람내역서’로 명도 확인
2. 법무사 사무실 또는 현장에 집결
매도인, 매수인, 양측 법무사, 은행 대출담당자 협업
3. 주담대 실행 요청
은행에서 대출금 송금 → 일부는 세입자 보증금으로 매도인에게 지급
잔금 차액(매수인 자금 포함)도 이때 함께 입금
4. 세입자 보증금 상환
매도인이 세입자에게 전세보증금 반환
세입자 완전 퇴거 확인
5. 등기이전 절차 진행
소유권이전 등기 + 근저당 설정 동시 접수
이런 순서로 진행됩니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
특약문구
본 계약의 잔금일은 전세 세입자의 퇴거일에 맞춘다.
매도인은 잔금일 이전까지 세입자의 퇴거 및 전세보증금 반환 절차를 완료하여, 매수인이 월활하게 소유권 이전 및 주택담보대출 실행이 가능하도록 한다.
잔금일 당일 주택담보대출 실행 및 소유권 이전 등기를 위해 세입자 보증금은 매수인의 대출금 일부 또는 매수인이 지정한 법무사를 통해 직접 상환될 수 있다.
위 절차에 차질이 발생하여 대출 실행이 불가하거나 등기 이전이 불가능할 경우 매수인은 계약 해제 또는 잔금일 연기를 요구할 수 있으며 이로 인한 책임은 매도인에게 있다.
이와 같이 작성하시면 될 듯 합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
지금과 같은 상황에서 주의할 점은 세입자 보증금을 매도인이 반환해야 등기 이전이 가능하다는 점이겠네요.
특약에 반드시 포함되어야 할 내용들이 있습니다. 가장 먼저 세입자 퇴거 관련 특약이 추가가 되어야 합니다. 다음으로는 주택담보대출 실행 연계특약입니다. 마지막으로는 등기 및 인도관련 특약 문구를 추가하시면 안전하겠습니다.
잔금일 당일 실행 절차로는 먼저 세입자 퇴거를 확인하신 후, 법무사 사무실에서 주담대 실행하게 됩니다. 이 과정에서 자금 중 일부가 매도인의 세입자 보증금 반환에 사용됩니다. 마지막으로 잔금을 완납합니다. 매수인자금+대출자금으로 매도인에게 송금하면 자금이 이동하는 절차는 모두 완료가 됩니다. 다음으로는 등기 서류 및 인계신청입니다. 매도인이 등기서류를 법무사에게 인계하면, 법무사는 소유권이전등기를 신청하게 됩니다. 실무상으로는 이후에 인도시점 기준으로 관리비, 수도/가스요금까지 모두 정산 하면 모든 절차가 완료 됩니다. 부디 성공적인 매매 하시길 바랍니다. 감사합니다.