재건축 아파트 가족간 거래 관련 법적절차 문의

Question

현재 엄마가 살고있는 집이 재건축 진행중입니다.

29년 착공 32년준공이고

엄마는 착공전까지 사시다가 정리하고

미리 저랑 오빠에게 증여하시려고 합니다

저희는 오빠에게 증여금액만큼 주고 재건축물건을 이어받아고 싶은 생각입니다.

세금문제때문에 제가 최대한빨리 엄마한테 매매한 후, 오빠에게 상속분에 대한 정산을 추후에 하고자 하는데

이럴 경우 어느시점을 기준으로 정산액을 정하는것이 법적으로 맞는지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  정산 기준은 통상 매매계약 체결 시점의 가액을 기준으로 삼는 것이 가장 안전하며, 재건축 사업의 향후 가치 상승 가능성을 고려한 추가 가치 반영은 분쟁을 유발할 수 있어 피하는 것이 좋습니다. 특히 모친이 착공 전 매매 방식으로 이전하고자 한다면 그 시점의 객관적 평가액을 기준으로 오빠와의 정산 구조를 마련하는 것이 법적으로 명확합니다.

• 법리 검토
  재건축 예정 부동산은 장래 가치가 변동되므로 정산 기준 시점이 불명확하면 상속재산분할 또는 증여세 산정에서 다툼이 발생합니다. 매매를 통한 이전은 실제 거래가액을 기준으로 과세가 이루어지므로 추후 증여로 재해석될 위험을 방지하려면 당시 시가를 감정 또는 인근 실거래가로 확정해두는 것이 필요합니다.

• 수사 또는 재판 대응 전략
  오빠와의 정산은 모친과의 매매계약 체결일 또는 잔금일 시점을 기준으로 산정하고, 그 금액 산정 방식은 감정평가서·실거래 자료 등을 활용해 문서로 남겨 두어야 향후 증여세나 상속세 조사에서 거래의 실질이 인정됩니다. 재건축 이후 가치 상승분까지 반영해 정산하면 사후 증여로 해석될 위험이 존재합니다.

• 추가 조치 또는 유의사항
  매매 이후 모친이 거주를 계속하거나 대가 지급이 불명확하면 변칙 증여로 볼 가능성이 있어, 실제 매매대금 지급과 금융 흐름을 명확히 해두어야 합니다. 또한 오빠와는 합의서 형태로 정산 기준과 지급 방식, 추가 분쟁 방지 조항을 서면화하는 것이 필요합니다.