미등기 건물의 부동산 선순위 순서가 어떻게 되는지요?

Question

현재 미등기 상태의 신규 분양 아파트입니다.

이 경우 잔금 대출을 받고 전세 세입자를 들이는 경우 선순위가 어떻게 되는가요..??

예를 들어..

미등기 상태에서..

1일 잔금 대출을 받고..

3일 세입자가 전입신고를 하고

5일 보존등기가 완료되고 설정 등기가 된다면..

1순위는 은행인가요 아니면 세입자인가요..??

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

단순하게 액면그대로 질문상의 순서대로 된다면 신규주택의 취득은 잔금대출로 잔금을 납부한 날이 되고, 3일에 세입자가 전입을 하여 확정일자를 받았다면 4일 0시부터 대항력과 우선변제권이 발생하고,

그다음 5일에 보존등기에 이어 소유권 이전등기, 저당권 설정등기가 된다는 것입니다.

미등기건물이라 할지라도 주택임대차보호법이 적용되고, 전입하여 확정일자를 받은 후에 저당권이 설정되었다면 저당권보다 먼저 선순위 권리를 확보하게됩니다.

Answer 2

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다.

1. 상기 질문요지를 고려할 때 권리순서에 대한 질문으로 보입니다.

2. 권리순위는 "은행--> 임차인 순"입니다.

임차인의 보증금 규모는 "주변 시세를 고려하여 보증금 및 선순위 근저당이 최소한 70% 이내 포함"되도록 해야 합니다.

Answer 3

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

질문과 같은 경우 1순위는 은행 저당권이 되며, 2순위로는 임차권이 설정됩니다. 미등기라고해도 등기부가 생성되고 보전등기후 이전등기가 진행되면 순서에 따라 기재되게는 일반적입니다.