안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
전세만기일에 보증금을 못 받는 경우에는 다음과 같은 절차를 따르는 것이 좋습니다
우선 임대인에게 보증금 반환을 독촉하는 내용증명을 보내고, 불응시에는 소재지 지방법원에 임차권등기명령을 신청합니다. 임차권등기명령은 임대인의 재산권을 제한하고, 임차인의 권리를 보호하는 효과가 있습니다.
임차권등기명령이 경료되면 임차주택을 명도하고, 전세보증금 지연이자와 전세금반환 청구소송을 제기합니다. 전세보증금 지연이자는 통상 연 5% 수준이며, 전세금반환 청구소송에서 승소판결을 받으면 임대인의 재산을 경매로 넘겨 버릴 수 있습니다.
만약 전세대출을 받았다면, 은행에 대출기간을 연장하거나, 임차권등기명령이 된 이후에 보증보험을 통해 전세금을 돌려받을 수 있습니다. 이 경우 보험사가 임대인에게 구상권을 청구하게 됩니다.
질문하신 세 가지 사항에 대해 답변드리겠습니다.
(1) 세입자를 구해지고 새로운 집을 구하는 것이 순서상 맞지만, 만기일이 얼마 남지 않았다면 새로운 집을 미리 계약해두는 것이 좋습니다. 임대인이 보증금을 못 주면 임차권등기명령을 신청하고, 임대인의 재산을 압류할 수 있으므로, 보증금을 돌려받을 수 있는 가능성이 높습니다. 그러나 임차권등기명령이나 소송이 즉시 이루어지는 것은 아니므로, 만기일에 퇴거할 수 있도록 준비하는 것이 좋습니다.
(2) 전세대출을 받았다면, 단기 연장을 하고 그 이자는 임대인이 내줄 것인지 물어보는 것이 바람직합니다. 임대인이 보증금을 못 주는 것은 임대인의 책임이므로, 임차인이 입은 손해에 대해 배상을 청구할 수 있습니다. 만약 임대인이 이자를 내주지 않는다면, 전세보증금 지연이자와 함께 청구할 수 있습니다.
(3) 임차권등기명령을 하면 임차인은 임차권을 보호받을 수 있지만, 임대인은 임차권을 해제하거나 양도할 수 없게 됩니다. 따라서 임차권등기명령을 하고 나면 임차인은 임대인의 동의 없이 임대차계약을 해지할 수 없습니다. 만약 임차권등기명령을 하고 이사를 가야 한다면, 임대인과 협의하여 임차권등기를 해제하고, 전세금반환 청구소송을 제기하는 방법이 있습니다. 또는 임차권등기명령을 하지 않고, 전세금반환 청구소송을 제기하고, 임대인의 재산을 압류하는 방법도 있습니다. 이 경우 임차인은 임대차계약을 해지하고 월세로 이사갈 수 있습니다.