재건축 조합원 아파트 분양권 질문

Question

재건축하고 아파트를 지으면 조합원들에게 일부물량이 조합원들이 가져가게 되는데 분양권을 부동산에서 매매하는데 문제가 되는건 없는건지 확인해야되는게 있는지 궁금합니다

Answer 1

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다. 상기 질문요지를 고려할 때 조합원 입주권인 경우 제3자에게 매도를 하는데 전혀 문제가 되지 않습니다.

Answer 2

안녕하세요. 김인혜 공인중개사입니다.

입주권과 분양권은 의미가 다릅니다.

입주권은 재개발 재건축 조합원이 새아파트 입주할수있는 권리른 뜻하고

분양권은 청약신청을 해서 분양받아서 입주할수 있는권리를 말합니다.

전매제한이 없다면 분양권 부동산에서 메매거래 진행합니다.

Answer 3

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

조합원 입주권의 뜻과 매매하는 방법과 추가 분담금 내용에 대해서도 같이 알아볼까 합니다. 그리고 조합원 분양권 매매하는 방법도 같이 알려드릴게요.

조합원 입주권이란 재개발의 경우 토지 또는 건물 등을 가지고 있는 소유자가 정비 사업으로 인하여 재개발 사업을 통해 아파트 등의 공동주택을 건설할 경우에 새로운 아파트에 우선적으로 입주할 수 있는 권리를 말하는 것입니다. 조합원 입주권은 매매할 수 있는 권리로써 많이 거래가 되고 있으며 그에 따라 취득한 매수인은 조합원 입주권 취득세 등을 납부해야 합니다.

도시 및 주거환경 정비법 등에 의해 기존주택이 철거되어 새로운 아파트로 건설될 경우 기존주택 소유자의 토지 및 건물의 감정가격을 평가하게 됩니다. 이때 나온 감정가격에 비례율을 곱하면 권리가격이 됩니다.

예를 들어 기존주택 감정가격이 5억 원일 경우 비례율이 120%이면 5억 x120%=6억 원이 권리가격이 됩니다. 이때 아파트 시공사에서 분양가를 정하는데 만약 아파트 분양가가 7억이라고 한다면 추가 분담금은 1억 원이 발생합니다. 이때 만약 프리미엄이 1억 원이라면 권리가격 6억 원+1억 원(프리미엄)=7억 원이 되어 추가 분담금이 없게 됩니다.

간혹 건축 자재비 가격이 오를 경우 차후에 추가 분담금이 더 부가될 수도 있는데요, 일례로 둔촌주공 아파트의 경우 조합과 시공사의 갈등으로 6개월 정도 공사 중단이 되었는데 그 이후에 공사 제계를 하려면 추가 분담금이 각 세대별로 2억 원이 부과된 경우도 있습니다

조합원 분양권의 의미는 청약을 통해 당첨이 될 경우 받는 권리가 분양권입니다. 그러나 청약을 통해 당첨되는 것이 생각한 것보다 쉽지 않은 게 현실입니다. 이런 한 분양권을 매매를 통해 매수하는 경우가 많은데요. 분양권 매매 계약서를 작성한 후 실거래가 신고를 해야 하며 중도금 대출 승계 및 권리 의무승계를 해야하며 또한 계약자 명의변경을 해야하는데 분양사무소를 통해 진행하면 됩니다.

그러나 분양권등의 경우 전매제한 기간이 있는데요. 2023년 4월 7일 분양권 전매 제한 기간이 많이 완화되어 강남구, 서초구, 송파구, 용산구를 제외한 서울 나머지 지역은 1년의 전매 제한 기간이 있습니다. 그러나 실거주 의무기간이 6개월~5년 남아있어서 분양권전매를 하는데 제약사항으로 작용하고 있습니다. 그리고 분양권은 주택 수에 포함됩니다.

Answer 4

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

조합원 입주권이나 분양권도 부동산을 통해 매매가 가능합니다. 다만 그 시기와 조건에 따라 전매제한등이 있을수 있습니다. 그리고 매매시 방식이나 세금에는 일반매매와 크게 차이는 없습니다.