부동산계약서작성전 문자메시지로 합의도 법적효력이 있나요?

Question

현직 공인중개사입니다.

부동산계약을 진행하다보면 바로 계약금을 지불하고 계약서 작성을 해야함에도 불구하고 다양한 사정으로 시점이 밀리는 경우가 종종 있습니다. 그에대한 대처로 보통 문자메시지로 합의문을 발송합니다.

소재지와 계약일 계약금 잔금일 그리고 중요한 약정사항등을 문자메시지로 작성하고 마지막에 계약서 작성전까지 매도인은 본인의 사정으로 계약을 이행할수 없다면 현재까지 지불된 계약금 2배상환, 매수인은 지불된 계약금포기로 이 계약을 마무리할수 있다 라고 기재합니다.

그리고 이에 동의하면 매도인에게는 매도인명의의 계좌를 보내달라고 하고 매수인에게는 동의한다면 계약금을 송금하라고도 기재를 하는데 혹시나 매도인이나 매수인이 변심해 계약을 이행할 마음이 없어지면 딴소리를 합니다. 매도인은 받은것만 돌려주겠다고 (이상황에 매수인은 2배상환요구) 그리고 매수인은 본인이 보낸 계약금을 돌려달라고 하는데 (이상황에서는 매도인은 계약금반환거부) 이유는 아직 계약서 작성전이고 자신은 도장찍은게 없으니 무효라고 얘기합니다.

위와같은 상황에서 법적으로 봤을때 문자메시지로 합의한 상황이 효력이 있을까요?

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 김성훈변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

아래 내용은 답변내용에 기초하여 작성된 것으로, 구체적인 사정에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

문자내용상 "위 내용에 동의하면 계좌번호를 보내거나(매도인), 계약금을 송금해달라(매수인)"라는 표현을 매도인 또는 매수인이 이해를 했는지 여부가 다투어질 가능성이 있습니다(다만, 내용이 어렵지 않아 이해했다고 인정될 가능성이 높아 보입니다).

보다 명확한 합의효력을 위해서는 "위 내용을 이해했고, 동의한다"라는 내용의 답변을 받고 계약을 진행하는 것을 권합니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이성재변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

개별 구체적인 상황을 모두 상세하게 확인을 해보아야 위 문자 메시지의 전송과 송수신만으로 계약이 성립이 된 것인지 판단할 수 있지 일률적으로 문자메시지의 내용만으로 바로 계약금의 교부에 따른 계약금 법리에 따른 효과가 발생한다고 단정하기 어렵습니다.