6월초 6.27전에 갭투자 했는데요, 잔금날에 전세계약서 재작성시 주의사항이요?

Question

저는 현재는 1주택자(실거주집)이고, 6월초에 처음으로 갭투자를 해서 전세가 다음날 바로 나갔구요.

임차인은 전세보증보험도 가입했고,

일반적인 갭투자가 그렇듯이 잔금날(다음주) 매도인으로부터 전세계약을 승계받을 예정입니다.

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그런데 임차인이 잔금날 새 임대인이 되는 저와 전세계약서 재작성을 원한다고 합니다.

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혹시 6.27 대책으로 인해 전세계약서 재작성시 문제가 되거나 주의해야할 사항이 있지 않은지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

6.27 대출 규정의 경우 이전에 임대차계약이 성립이 되었고 또한 6.27 이전 매수를 통해서 매수계약을 체결을 하였고, 무엇보다 기존 임차인이 6.27 이전 임대차계약을 맺었고, 계약갱신 및 재계약으로 이루어지는 계약이므로 종전규정이 적용될 것으로 사료됩니다. 6.27 종전규정을 살펴보시길 바랍니다. 6.27 이후 대출 규제가 적용이 될 경우 향후 임차인 퇴거 시 전세보증금반환용 대출 한도가 1억으로 제한 될 수도 있기 때문입니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

전세계약서를 재작성하는 경우 특약난에 본 계약은 임대인 변경으로 재작성되는 계약이며, 신규 임대인은 기존 임대인의 모든 권리와 의무를 승계하고 임대차 계약의 모든 조건은 기존과 동일하게 유지됨을 명기하시면 될 것입니다.

Answer 3

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

이미 거주중인 경우로써 새롭게 계약서를 작성한다고 문제될 여지는 없어 보입니다. 6.27대출규제의 경우 기본적으로 주담대를 이용할떄 적용되는 부분이고, 전세세입자의 경우도 조건부 전세대출을 신청할 경우 문제가 되지만 이미 대출이 있더라도 실행후 거주하고 있기에 6.27규제에 따른 문제는 없을 것으로 보입니다. 단, 새로운 계약서 작성은 새로운 계약으로 볼수 있고 그에 따라 이용중인 전세보증보험이나 실행중인 전세대출 관련해서 문제가 발생될 가능성도 있어보이나 이는 임차인이 스스로 알아볼 문제로 보입니다.

그리고 한가지 예상되는 문제가 있다면 새계약서 작성으로 인해 현 시점부터 계약이 시작되는 것으로 본다면 이때는 혹시라도 전세퇴거자금 대출등을 받을 떄 규제에 따른 한도제한등은 적용될수 있는점 참고하셔야 할듯 보입니다.

보통은 대항력이 있고 승계되는 임차인에 대해서는 계약서 작성이 불필요한점등을 설명하고 재계약시점에 재계약시 새롭게 계약서를 작성하자고 하시어 새롭게 계약서는 작성하지 않는게 위와 같은 문제나 절차를 알아보는 시간을 줄일수 있을듯 보입니다.

Answer 4

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

보증보험은 기존 임대차계약 기준으로 가입되었을 가능성이 높습니다

전세계약서를 재작성하면 신규계약으로 간주될 수 있어, 보험이 소멸하거나 다시 심사를 받아야 할 수 있습니다

임차인이 재작성을 원할 경우, 보증보험사에 사전 확인이 필요합니다

임대인 변경으로 계약서 재작성 시, 보증보험 유지가 가능한지,전세계약을 새로 쓰게 되면, 그 자체가 신규 계약으로 보일 수 있어 세무 당국이 보기에 임대료 시세 조작, 혹은 일시적 2주택자 판단 기준에 혼선이 생길 수 있습니다

계약서는 기존 임차인의 계약을 인수했다는 점을 명확히 표시하고,

임대료, 계약 기간, 보증금 등은 기존 내용 그대로 유지하는 것이 바람직합니다

임차인도 재작성 후 보증금 반환 우선순위가 밀릴 수 있다고 우려할 수 있습니다

법적으로는 기존 계약을 인수하는 형식이 임차인에게 더 안정적입니다

Answer 5

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

전세계약서 재작성 자체는 6.27 대책에 직접적인 위반이나 불이익은 없습니다.

하지만 전세금 반환 대출 규제 즉 6월 27일 이후 임대차 계약이 새로 작성될 경우 전세금 반환 목적 주택담보대출 한도가 1억으로 제한됩니다.

감사합니다.

Answer 6

안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.

세입자가 대출을 받으셨으면 재계약서 작성에 문제가 있을 수 있지만

현금으로 전세금을 지불했을 경우는 문제 없습니다.

추가 궁금하신 사항 있으실가요?