매도할 근생건물 매물보면 평당 얼마해서 총매도가 얼마라는 설명이 있는데요

Question

그 평당 얼마는 대지면적에만 안그치고 연면적 기준으로 평당 얼마해서 가격을 제시하는 것인가요?

예를 들어 허름한 구옥단독 경우엔 건물가가 0이고 땅값만 친다해서 구옥단독의 대지면적만 가지고 평당 얼마 해서 가격 제시하고,

그 구옥을 근생으로 바꾸고 전체 리모델링을 마친 후라면 그 리모델링 건물의 연면적으로 평당가 얼마해서 가격을 제시하는 것인가요?

Answer 1

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

근생건물의 평당가는 매매가격을 대지면적으로 나눈 금액을 말하며 연면적 기준이 아닙니다. 허름한 구옥이라도 금액은 어느정도 성립될 수 있으며 리모델링을 마친다면 리모델링을 마친 건물과 토지가격을 대지면적으로 나누어 각각 가격을 제시하게 됩니다.

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

통상적으로 토지 위에 건물이 있고 통으로 매매가 될 경우 토지가격 + 건물가치 가 매매가격이 됩니다.

그럴 경우 매매가격 / 토지평수를 해서 평가 가격이 어느 정도 된다고 표현을 합니다.

즉 건물가치가 리모델링등으로 인해서 가치가 올라갈 경우 건물가치가 올라가서 평당 가격도 올라가는 것입니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

평당 가격이라고 말할 때 무엇을 기준으로 하느냐에 따라 다릅니다.

보통 구옥 단독주택처럼 건물의 가치가 없거나 철거 대상일 경우 건물 가치는 0원 또는 없고 대지 면적 기준으로만 가격을 책정합니다.

리모델링 완료 후 예를 들어 근린생활시설 등으로 사용 가능한 건물로 바뀌면 이 때는 토지가 아니라 수익성, 건물의 상태, 용도에 따라 가치가 달라질 수 있습니다.

이 경우 연면적 기준으로 평당가를 책정하는 것이 일반적입니다.

감사합니다.

Answer 4

그 평당 얼마는 대지면적에만 안그치고 연면적 기준으로 평당 얼마해서 가격을 제시하는 것인가요?

==> 네 그렇습니다. 건물 전체를 가격으로 환산하여 매매가격으로 산정됩니다.

예를 들어 허름한 구옥단독 경우엔 건물가가 0이고 땅값만 친다해서 구옥단독의 대지면적만 가지고 평당 얼마 해서 가격 제시하고,

그 구옥을 근생으로 바꾸고 전체 리모델링을 마친 후라면 그 리모델링 건물의 연면적으로 평당가 얼마해서 가격을 제시하는 것인가요?

==> 네 그렇습니다.

Answer 5

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

구옥일 경우 매수자 입장에서는 건물 가치가 거의 없고, 철거 후 신축할 용도로 보는 게 일반적입니다

그래서 건물 면적(연면적)은 거의 고려하지 않고 대지면적 기준으로만 평당가를 산정합니다.

리모델링을 한 경우는 건물 자체에 수익가치 또는 사용가치가 존재합니다

따라서 가격 산정 시 대지 기준 평당가로 접근할 수도 있고 연면적 기준 평당가(= 건물 1평당 얼마)로 접근하는 경우도 많습니다

어떤 기준이냐는 매물의 성격과 매도인의 마케팅 방식에 따라 달라집니다

부동산 실무에서는 대지 기준 평당가와 연면적 기준 평당가를 병행해서 보며, 수익형이면 수익률까지 따지는 게 일반적입니다

Answer 6

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

질문에 답변드리겠습니다.

매물 설명에서 말하는 평당가는 상황에 따라 기준이 다릅니다.

1.구옥 단독주택 매매 시
대지면적 기준 평당가

건물 가치가 거의 없어서 땅값만 평가

“대지 50평 × 평당 2,000만 원 = 10억”

건물가는 거의 0원 취급

2.근생으로 리모델링 완공 후 매매 시
연면적 기준 평당가로 설명하는 경우 많음

리모델링으로 건물 가치가 생기면, 대지+건물 총가치로 평가

“연면적 100평 × 평당 1,000만 원 = 10억”

또는 대지평당가 / 연면적 평당가 따로 설명하기도 함

서울, 수도권 매물은 ‘대지평당 얼마 / 연면적 평당 얼마’ 병기하는 경우 많음

왜 이렇게 다른가?

구옥 단독 : 건물 가치 의미 없으니 땅값만 평가

근생 리모델링/신축 : 건물 연면적이 커지면 임대수익 증가 → 건물 가치 포함해 연면적 기준 가격 산정

결론은?
매물 설명에 평당가 나와 있으면 이거 대지 기준인가요, 연면적 기준인가요? 반드시 확인해야 함.
근생 신축/리모델링 매물은 연면적 기준인 경우도 있으니까 주의하시길 바랍니다. 참고하세요!